Mapy z wartością: Qgis w wycenie

Podkręć Swój QGIS: moje sprawdzone wtyczki (część 4)

Sat, 04 Apr 2026 00:00:00 +0000

Dzięki technologii LLM (Large Language Models), czyli zaawansowanym modelom językowym, tworzenie wtyczek do QGIS przestało być wiedzą tajemną zarezerwowaną tylko dla programistów. Dziś próg wejścia jest znacznie niższy – sztuczna inteligencja potrafi wygenerować kodu PyQGIS, o ile tylko wiemy, o co zapytać. Wystarczy dobra znajomość oprogramowania, precyzyjne określenie celu i logiczne podejście do weryfikacji tego, co generuje algorytm. Ta “demokratyzacja” sprawiła, że w repozytorium pojawia się coraz więcej ciekawych narzędzi. Po przerwie wracam więc do serii o rozszerzeniach, które ułatwiają pracę w programie.

Dzięki technologii LLM (Large Language Models), czyli zaawansowanym modelom językowym, tworzenie wtyczek do QGIS przestało być wiedzą tajemną zarezerwowaną tylko dla programistów. Dziś próg wejścia jest znacznie niższy – sztuczna inteligencja potrafi wygenerować kod PyQGIS, o ile tylko wiemy, o co zapytać. Wystarczy dobra znajomość oprogramowania, precyzyjne określenie celu i logiczne podejście do weryfikacji tego, co generuje algorytm. Ta „demokratyzacja” sprawiła, że w repozytorium pojawia się coraz więcej ciekawych narzędzi. Po przerwie wracam więc do serii o rozszerzeniach, które ułatwiają pracę w programie.

POBIERZ DANE GUGIK – wtyczka udostępniona przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii, a stworzona przez Łukasza Świątka (aka Rzezimioszek), znanego nam autora licznych wtyczek do QGIS. Wtyczka jest dobrym uzupełnieniem narzędzia GISSUPPORT i służy do pobierania obiektów wektorowych, danych RCN, plików rastrowych i danych LIDAR bezpośrednio z Geoportalu Krajowego. Po pobraniu danych wektorowych (np. EGiB, PRG lub RCN) dane są dodatkowo stylizowane.
BACKUPPROJEKTU – ta wtyczka została stworzona przez yours truly, aby umożliwić wersjonowanie pliku projektu. Dodatek tworzy kopie zapasowe ze znacznikiem czasowym w podkatalogu „_backups” (który tworzony jest w katalogu aktualnego projektu), a jeżeli mamy zainstalowaną także wtyczkę MEMORY LAYER SAVER, to również kopie pliku warstw tymczasowych (mldata) są zapisywane ze znacznikiem czasu.
LAYER FROM CLIPBOARD – to narzędzie do szybkiego importowania danych tabelarycznych bezpośrednio ze schowka systemowego do programu QGIS. Zamiast zapisywać plik na dysku i przechodzić przez proces „Dodaj warstwę”, po prostu kopiujesz dane (np. z Excela) i wklejasz je jako nową warstwę. Działa także dla tabel HTML kopiowanych bezpośrednio ze stron w internecie.
STEREO MPI-RRIM CREATOR – niedawno pojawiła się wtyczka, która automatyzuje proces tworzenia RRIM (Red Relief Image Map). Wyjaśnienie tego, czym jest RRIM, znajdziesz w moim poprzednim wpisie: Prawie obiektywna ocena ukształtowania terenu. Część I

SCAN_QT6_COMPAT – w marcu 2026 roku zadebiutował QGIS 4.0, który pod dobrze znanym interfejsem skrywa zupełnie nowy „silnik” Qt6, gwarantujący nowoczesność i stabilność długoterminową (oraz wiele nowych funkcjonalności). Jednak z ogromnej bazy wtyczek QGIS (ok. 2600) działających na aktualnej wersji LTR (czyli 3.44) tylko niecałe 500 jest dostosowanych do nowego frameworka. Jeżeli chcesz pracować w QGIS 4 już teraz, a Twoje ulubione wtyczki jeszcze nie są gotowe, to opisana tu wtyczka jest rozwiązaniem. Dodatek ten skanuje wybraną wtyczkę QGIS 3 i wprowadza niezbędne modyfikacje, aby umożliwić jej współpracę zarówno z QGIS 3, jak i QGIS 4.

Mam nadzieję, że zaprezentowane narzędzia pomogą Wam zoptymalizować dotychczasowy workflow i wycisnąć z QGIS jeszcze więcej.

Prawie obiektywna ocena ukształtowania terenu. Część I

Tue, 03 Feb 2026 00:00:00 +0000

Ten wpis dedykuję pamięci mojego Taty w dniu jego urodzin — człowieka ciekawego świata i otwartego na nowe technologie.

Często myślę o tym, jak technologia zmienia nasz warsztat pracy — od tradycyjnych metod po zaawansowane systemy GIS, które pozwalają nam widzieć więcej. Wierzę, że to właśnie nowoczesne narzędzia najlepiej odpowiadają na wyzwania współczesnej wyceny, pozwalając sprowadzić teorię do mierzalnych faktów.

Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie mówi nam, na jaką zabudowę pozwala nam prawo. Konfiguracja przestrzenna nieruchomości sprowadza te teoretyczne możliwości do realnych opcji. Czasem niekorzystna konfiguracja wpłynie tylko na zwiększone koszty budowy, a czasem może wręcz uniemożliwić sensowną zabudowę. We wpisie “Kształt ma znaczenie, czyli współczynniki kształtu w wycenie nieruchomości” opisałem jeden z elementów oceny konfiguracji przestrzennej nieruchomości. Teraz nadszedł czas, żeby zająć się pionowym ukształtowaniem terenu (spadki, różnice wysokości, ekspozycja).

Będziemy do tego potrzebować przede wszystkim danych z numerycznego modelu terenu (NMT). Są to dane rastrowe, zazwyczaj w formacie GeoTIFF (.tif) lub Esri ASCII Grid (.asc), w których na siatce o stałej rozdzielczości (np. 1 m x 1 m, 5 m x 5 m lub jeszcze większej) zapisana jest informacja o średniej wysokości terenu nad poziomem morza. Dla większości wycen siatka 1 m jest wystarczająca, natomiast – z wyjątkiem dużych działek rolnych lub leśnych – siatka 5 m posiada zbyt duży stopień generalizacji i staje się przez to nieprzydatna dla celów wyceny. Kiedy na obszarze, który opracowujemy, dysponujemy tylko modelem o siatce 5 m (lub większej), możemy spróbować pobrać chmurę punktów (pliki w formacie .LAS lub .LAZ) i na ich podstawie samodzielnie wygenerować NMT. Nawet w terenach niezurbanizowanych chmury punktów mają gęstość 4 pkt/m², co pozwoli nam wygenerować NMT na siatce 1 m. Jeżeli zachodzi taka potrzeba, w przypadku terenów zurbanizowanych, gdzie możemy pobrać dane o gęstości 12 pkt/m², możemy wygenerować NMT o czterokrotnie lepszej rozdzielczości (tj. na siatce 0,5 m).

💡 Wskazówka

Danych NMT nie powinniśmy mylić z danymi numerycznego modelu pokrycia terenu (NMPT). Te drugie przedstawiają interpolowane dane uwzględniające obiekty (budynki, budowle, zadrzewienia) znajdujące się na gruncie. Na potrzeby wyceny ma to mniejsze zastosowanie praktyczne i osobiście dla obiektów na gruncie preferuję dane bezpośrednio z chmury punktów jako zdecydowanie precyzyjniejsze i niosące informację o większej rozdzielczości. Zresztą większość powstających ostatnio danych NMT oraz NMPT tworzona jest jako przetworzenie i interpolacja danych z lotniczego skanowania laserowego (ALS) opartą na technologii LIDAR – czyli właśnie z chmury punktów.

Dane NMT możemy pobrać bezpośrednio z Geoportalu Krajowego dla konkretnego obszaru lub – co jest jeszcze lepszym rozwiązaniem – podpiąć je poprzez usługę WCS. Pozwoli to zautomatyzować pobieranie i przetwarzanie informacji praktycznie dla wszystkich nieruchomości porównawczych.

Pobierając dane NMT, NMPT lub chmury punktów, możemy spotkać się z podziałem na dwa układy wysokościowe: PL-KRON86-NH (Kronsztad) oraz PL-EVRF2007-NH (Amsterdam). Każdy z tych układów określa poziom odniesienia dla danych, gdzie wysokość 0 dla PL-KRON86-NH to średni poziom Morza Bałtyckiego dla mareografu w Kronsztadzie (Federacja Rosyjska), a w przypadku PL-EVRF2007-NH – średni historyczny poziom Morza Północnego zaobserwowany w Amsterdamie (Holandia). Praktyczna różnica pomiędzy tymi układami wynosi ok. 17 cm. Od 1 stycznia 2024 roku układ PL-EVRF2007-NH jest jedynym obowiązującym systemem wysokościowym w Polsce.

Poza danymi NMT będziemy też potrzebować warstwy wektorowej z działkami (nieruchomościami), które chcemy poddać analizie.

Tytuł tego wpisu, “Prawie obiektywna ocena ukształtowania terenu”, nie wziął się znikąd. Nasza analiza nieruchomości będzie opierać się zarówno na twardych obliczeniach, jak i analizie wizualnej, a jak pisałem we wcześniejszym wpisie, ta ostatnia zawsze będzie miała w sobie element subiektywny.

Ocena wizualna nieruchomości

Po pobraniu i wczytaniu w QGIS pliku NMT początkowy wygląd rastra jest mało informatywny (nie wspominając o mało inspirującej estetyce). Możemy oczywiście za pomocą narzędzia INFORMACJE O OBIEKCIE uzyskać punktową informację o wysokości nad poziomem morza we wskazanym miejscu. Jednak przy ocenie całościowej nieruchomości takie podejście jest bezużyteczne.

Aby znacząco zwiększyć możliwości interpretacji NMT, połączymy kilka technik wizualizacji. Zastosujemy stylizację warstw, która nie wymaga generowania nowych plików rastrowych przy użyciu algorytmów. Wczytajmy nasz plik NMT trzykrotnie. Do warstwy położonej na wierzchu zastosujemy stylizację “warstwice” 1️⃣ z odstępem konturu ustawionym na “1”, a indeksem konturu na “5” 2️⃣. Ponieważ nasza warstwa NMT jest w układzie EPSG 2180, wartości te oznaczają metry. Symbole warstwic ustawiamy na linie, a kolor np. na biały 3️⃣. Tryb wyświetlania warstwy ustawimy na “suma” 4️⃣. W menu “Resampling” ustawimy “Przybliżanie i Oddalanie” na “sześcienny (jądro 4×4)”, a “nadpróbkowanie” na “1” 5️⃣.

Dla rastra środkowego wybierzemy stylizację “Cieniowanie” 6️⃣, a “tryb wyświetlania warstwy” ustawimy na “mnożenie” 7️⃣. Żeby trochę “podbić” rysunek rzeźby, współczynnik “Z” ustawimy na 1,5 8️⃣ (możemy też opcjonalnie zaznaczyć opcję “wielokierunkowo” – w zależności od naszych preferencji oraz rodzaju terenu). W menu “Resampling” ustawimy Przybliżanie i Oddalanie na “sześcienny (jądro 4×4)”, ale “nadpróbkowanie” zostawiamy na standardowym poziomie “2” 9️⃣.

Wreszcie dla rastra najniższego wybieramy stylizację “Jednokanałowy pseudokolor” 🔟, a paletę kolorów ustawiamy na “Turbo” 1️⃣1️⃣. Upewniamy się, że tryb wyświetlania warstwy jest ustawiony na “zwykły” 1️⃣2️⃣. Opcje Resamplingu ustawiamy jak przy warstwie środkowej 1️⃣3️⃣.

Dzięki powyższym stylizacjom uzyskujemy kompozytowy obraz, gdzie za pomocą kolorowania, cieniowania (hillshade) oraz warstwic łatwo zorientować się, jakie jest ukształtowanie terenu i różnica wysokości pomiędzy konkretnymi częściami nieruchomości nawet bez pomiarów. Patrząc na wynikowy rysunek, jesteśmy w stanie szybko ocenić, że deniwelacja na przedmiotowym terenie wynosi trochę ponad 20m. Równie łatwo zorientujemy się, gdzie znajduje się najwyższy, a gdzie najniższy obszar nieruchomości i jak z grubsza wygląda ukształtowanie terenu.

Mapa hipsometryczna, którą właśnie stworzyliśmy, może być statyczna lub dynamiczna. Jeżeli w ustawieniach stylizacji warstwy najniższej (pseudokolor) w polu “Ustawienia wartości minimalnej i maksymalnej” zostawimy “Zasięg statystyk” jako “cały raster”, uzyskamy mapę statyczną. W przypadku wyboru opcji “odświeżony obszar mapy” uzyskamy dynamiczną mapę hipsometryczną, w której kolory dostosują się do aktualnie wyświetlanego fragmentu widoku.

⚠️ …

W tym miejscu chcę zwrócić uwagę na rozróżnienie pomiędzy używaniem Cieniowania (Hillshade) jako sposobu stylizacji warstwy a algorytmem przetwarzania. Wizualnie otrzymujemy dokładnie to samo. Jednak w przypadku stylizacji jest to “makijaż” nakładany na numeryczny model terenu, który nie zmienia danych (dalej w pliku NMT zawarte są dane o wysokościach n.p.m.). W przypadku, gdy użyjemy algorytmu przetwarzania: Cieniowanie (Hillshade), następuje stworzenie nowego rastra (powstaje “nowa rzeźba”), który traci dane o fizycznej wysokości terenu na rzecz modelu oświetlenia, gdzie wartości układają się od 0 (obszary w całkowitym cieniu) do 255 (obszary maksymalnie doświetlone).

Mapa hipsometryczna jest bardzo dobrym narzędziem do szybkiej wizualnej oceny działki. Jednak popularny algorytm Cieniowania (Hillshade) może czasami wprowadzać w błąd. Możemy napotkać na tzw. “efekt odwróconej rzeźby” – doliny mogą wydawać się szczytami i na odwrót. Poza tym ma on tendencję do gubienia szczegółów w głębokich cieniach i prześwietleniach. Co prawda można użyć opcji cieniowania wielokierunkowego, ale jest to raczej “pudrowanie” problemu niż jego rozwiązanie. Inną kwestią jest to, że dla uzyskania najlepszych efektów powinno się ustawić inne parametry dla terenu płaskiego (wysokość słońca 5°), a inne dla terenu stromego (wysokość słońca >45°). Powyższe ograniczenia utrudniają automatyzację analizy dla wielu nieruchomości. Dlatego przy powyższej wizualizacji najważniejszą informacją jest deniwelacja na podstawie kolorów i warstwic, a warstwę cieniowania traktujemy pomocniczo.

Znacznie lepszą opcją dla oceny rzeźby terenu jest zastosowanie RRIM (Red Relief Image Map). To zaawansowana technika wizualizacji, która – w przeciwieństwie do tradycyjnego cieniowania – pozwala na jednoczesne zobaczenie mikroform terenu, niezależnie od kierunku padania światła. Została opracowana w Japonii na początku XXI wieku przez Tatsuro Chibę i zrewolucjonizowała sposób, w jaki archeolodzy oraz geolodzy analizują ukształtowanie powierzchni. Nic więc nie stoi na przeszkodzie, żeby skorzystali z niej rzeczoznawcy majątkowi.

Żeby użyć tej techniki w QGIS, będziemy potrzebowali wtyczki Relief visualization toolbox (RVT) oraz (opcjonalnie) QGIS-RRIM. W pierwszej kolejności musimy użyć na naszej warstwie NMT algorytmów: Nachylenie (slope), Otwartość topograficzna dodatnia (openness positive) oraz Otwartość topograficzna ujemna (openness negative). W następnym kroku za pomocą narzędzia KALKULATOR RASTRA powinniśmy wykonać obliczenia pomiędzy warstwami otwartości zgodnie z poniższym wzorem:

$$I=\frac{(O_p-O_n)}{2}$$

gdzie: Oₚ - openness positive, Oₙ - openness negative.

Jeżeli nie chcemy tej operacji wykonywać ręcznie, możemy skorzystać z wtyczki QGIS-RRIM, która po wskazaniu warstwy NMT wygeneruje dla nas warstwę “slope” oraz warstwę “DiffOpenness”.

W kolejnym kroku ustawiamy stylizację warstwy “slope” na “Jednokanałowy pseudokolor”, a paletę kolorów na “Reds”. Następnie tryb wyświetlania warstwy ustawiamy na “mnożenie” (uzyskamy ciemniejszy obraz) lub “nakładka” (jaśniejszy, żywszy obraz). RRIM wykorzystuje fakt, że ludzkie oko jest bardzo wrażliwe na odcienie czerwieni. W tej metodzie intensywność czerwieni odpowiada nachyleniu terenu, podczas gdy jasność (wyznaczana przez openness) reprezentuje wypukłości (grzbiety są jasne) i wklęsłości (doliny są ciemne). Na koniec warto ustawić resampling obu warstw dla uzyskania wygładzonego obrazu.

📝 AKTUALIZACJA z 2026.04.04

W ostatnich dniach pojawiła się wtyczka która jeszcze lepiej automatyzuje cały proces tworzenia RRIM. Możesz o niej poczytać we wpisie Podkręć Swój QGIS: moje sprawdzone wtyczki (część 4)

Należy wyraźnie zaznaczyć, że powyższe techniki nie zastępują oględzin nieruchomości, a jedynie je uzupełniają. Z drugiej strony wizja terenowa nie zawsze ujawni wszystkie elementy nieruchomości. Szczególnie na terenach nieużytkowanych ukształtowanie terenu oraz obiekty antropogeniczne (np. fundamenty) mogą być ukryte pod gęstą roślinnością. Podobnie jest z innymi obrazami terenu opartymi na teledetekcji pasywnej (np. ortofotomapa). Dopiero teledetekcja aktywna (ALS) umożliwia penetrację roślinności, co skutkuje opracowaniem materiałów, na których niewidoczne staje się widoczne.

Oczywiście techniki wizualizacji NMT nie kończą się na opisanych powyżej. Mamy do dyspozycji m.in. wskaźnik widoczności nieba (Sky-View Factor – SVF), Lokalny model reliefu (LRM) czy Laplacian-of-Gaussian (LoG). Niektóre z nich mogą być użyteczne w specyficznych scenariuszach. Na przykład Lokalna dominacja (Local Dominance) pozwoli wykryć pozostałości budowlane na dużych terenach przemysłowych, których nie widać gołym okiem przez sukcesję roślinną. Otrzymujemy obraz przypominający zdjęcie rentgenowskie, na którym dominują formy odróżniające się od tła, niezależnie od ogólnego nachylenia terenu. Jednak dla takich przypadków zamiast korzystać z gotowego podkładu NMT z Geoportalu, lepiej pobrać chmurę punktów, samodzielnie wykonać filtrację roślinności i wygenerować własny NMT z bardzo małym oczkiem siatki (np. 0.25 m lub 0.5 m), dbając o to, by pozostałości murów, fundamentów itp. zostały sklasyfikowane jako “grunt”.

Dla osób zainteresowanych zgłębianiem tematu technik wizualizacji, na końcu artykułu podaję odnośniki do dodatkowych materiałów.

🚨 Uwaga

Kluczowym aspektem jest weryfikacja aktualności i jakości materiałów źródłowych. Informacje o dacie pozyskania danych teledetekcyjnych są dostępne w serwisie Geoportal.gov.pl – na ich podstawie oraz w oparciu o wizję lokalną rzeczoznawca rozstrzyga, czy mogą one zostać wykorzystane w procesie wyceny. Warto również zwrócić uwagę na samą metodę pomiaru. Przykładowo, dane NMT oparte na zdjęciach lotniczych (teledetekcja pasywna) oferują zazwyczaj niższą rozdzielczość i dokładność niż te pochodzące ze skaningu laserowego (teledetekcja aktywna).

Automatyzacja

Zastosowanie tych technik może być pracochłonne, zwłaszcza gdy analizujemy wiele nieruchomości porównawczych. W moim procesie pracy w pierwszej kolejności dokonuję geolokalizacji działek z bazy transakcji. Następnie uruchamiam mój autorski model analiz NMT, który automatycznie pobiera dane wysokościowe w granicach interesujących mnie nieruchomości (z lokalnego pliku NMT lub zdalnie w usłudze WCS) i dokonuje ich odpowiedniej stylizacji.

QGIS na sterydach: Pełna automatyzacja procesu

Profil terenu

Narzędzie PRZEKRÓJ WYSOKOŚCIOWY to praktyczny instrument w QGIS, który pozwala na wizualizację profilu pionowego wzdłuż określonej trasy (linii łamanej). Po wyznaczeniu linii na mapie generowany jest interaktywny wykres pokazujący zmiany wysokości terenu. Narzędzie umożliwia łączenie danych z wielu źródeł (np. NMT i chmury punktów) oraz definiowanie szerokości pasma uwzględnianego wzdłuż osi przekroju. Na gotowym profilu można również dokonywać bezpośrednich pomiarów odległości oraz różnic wysokości.

Zakończenie

O ile w tej części skupiłem się na technikach wizualnej (a więc subiektywnej) oceny nieruchomości, o tyle w drugiej zajmę się twardymi danymi i analizą morfometryczną. Pokażę, jak w programie QGIS obliczyć deniwelacje, średnie nachylenie terenu, ekspozycję stoków oraz powierzchnię działki w konkretnych klasach spadków. Dowiesz się także, jak wykorzystać te parametry do obiektywnego porównania nieruchomości z bazy transakcji.

Przydatne opracowania

Airborne laser scanning raster data visualization

Relief visualization techniques using free and open source GIS tools

Topographic Openness Maps and Red Relief Image Maps in QGIS

Red relief image map: New visualization method for three dimensional data

Gdzie dane spotykają przestrzeń: QGIS i bazy danych w analizie rynku nieruchomości

Fri, 19 Dec 2025 00:00:00 +0000

Synergia danych przestrzennych, systemów GIS (Geographic Information System – System Informacji Geograficznej) i baz cen nieruchomości wynika z integracji i współdziałania różnych źródeł informacji – zarówno przestrzennych, jak i opisowych – oraz narzędzi analitycznych. Pozwala to uzyskać znacznie bardziej wartościowe i kompleksowe wyniki niż analiza pojedynczych danych. Dzięki wykorzystaniu GIS rzeczoznawca majątkowy może powiązać rzeczywiste transakcje z bazy cen z lokalizacją i cechami terenu, wizualizować ich zależności przestrzenne oraz badać wpływ otoczenia na wartość nieruchomości. Takie podejście umożliwia głębsze zrozumienie mechanizmów kształtowania się cen, a same wyceny stają się bardziej obiektywne, uzasadnione i oparte na danych empirycznych.

Żyjemy w czasach relatywnie łatwej dostępności danych przestrzennych. Od kilku lat mamy darmowy dostęp do wielu ich rodzajów. Możemy korzystać z różnych usług sieciowych: WMS (usługa przeglądania), WFS (usługa pobierania danych wektorowych), WCS (usługa pobierania danych rastrowych) lub po prostu pobierać gotowe pakiety danych, takie jak ortofotomapy aktualne i historyczne, numeryczne modele terenu i numeryczne modele pokrycia terenu, dane pomiarowe z lotniczego skanowania laserowego (tzw. chmury punktów), dane geometryczne działek, budynków, plany miejscowe, wydzielenia taksacyjne w drzewostanach czy informacje z Państwowego Rejestru Granic. Dane, których nie możemy pobrać, możemy przeglądać. Czasami pojedyncza gmina udostępnia grubo ponad 100 warstw tematycznych (np. Gliwice). To wszystko jest w naszym zasięgu, jeżeli tylko zechcemy po to sięgnąć.

Psychologia oporu: Dlaczego boimy się nowych narzędzi?

Żeby jednak dało się to wykonać, musimy używać systemów GIS. Prawdopodobnie większość rzeczoznawców w codziennej pracy wykorzystuje Geoportal Krajowy, Google Maps, Street View, Google Earth, geoportale gminne lub powiatowe. Jednak znacznie efektywniejszym jest użycie którejś z gisowskich aplikacji. Ja oczywiście polecam QGIS jako otwarte, bezpłatne oprogramowanie, bardzo popularne dzięki wsparciu wielu formatów danych, narzędziom analitycznym i wtyczkom rozszerzającym funkcjonalność. Jednak mamy jeszcze inne rozwiązania, zarówno komercyjne, jak i bezpłatne (np. ArcGIS, Global Mapper, GeoDa, gvSIG, GRASS GIS, SAGA GIS).

Żeby ich efektywnie używać, potrzebujemy wiedzy. I w tym miejscu zaczyna się problem. Opanowanie nowej umiejętności (na poziomie podstawowym, wystarczającym do praktycznego użycia) wymaga zazwyczaj 20–30 godzin nauki, co w perspektywie kolejnych lat pracy zaowocuje ogromną oszczędnością czasu. Choć z racjonalnego punktu widzenia taka inwestycja ma głęboki sens, w praktyce wiele badań pokazuje, że rzadko ją podejmujemy. Często blokuje nas awersja do wysiłku, skrócona perspektywa czasowa (present bias) czy niepewność co do realnych zysków. To naturalne – odczuwany koszt nauki wydaje się natychmiastowy i konkretny, podczas gdy korzyść jest odroczona i niepewna. Psychologia behawioralna pokazuje, że ludzie znacznie bardziej cenią to, co mają „tu i teraz”, nawet jeśli opóźniona nagroda jest wyraźnie większa.

📌 …

Na marginesie dodam, że skończyłem właśnie czytać bardzo ciekawą książkę dr Eweliny Nawrockiej pt. „Metody badania dynamiki cen nieruchomości w Polsce dla potrzeb wycen”. Zdecydowanie polecam tę lekturę każdemu, kto chce poszerzyć swoją wiedzę na temat metod badania zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Co mnie w książce zaskoczyło, to wyniki badań ankietowych, które autorka przeprowadziła wśród rzeczoznawców majątkowych. Większość respondentów (59,3%) odpowiedziała, że obliczeń analizy trendu czasowego dokonuje samodzielnie, 27,8% w Excelu a 9,3% w programie WALOR. Najczęstszą natomiast metodą jest analiza par sprzedaży wykorzystująca zasadę ceteris paribus (50%). Wyniki te wskazują, jak duża przestrzeń do optymalizacji procesów wyceny wciąż istnieje w naszym środowisku zawodowym.

Gdzie szukać paliwa dla analiz, czyli o bazach danych

Zacznę od oczywistej oczywistości czyli od tego, że rzeczoznawcy majątkowi, żeby wyceniać (szczególnie w podejściu porównawczym), potrzebują danych transakcyjnych. Najlepiej jakby te dane pochodziły bezpośrednio z analizy aktów notarialnych oraz analizy danych przestrzennych dotyczących nieruchomości porównawczych. Ponieważ jednak na większości rynków pojedynczy rzeczoznawca nie jest fizycznie w stanie spisać wszystkich dostępnych aktów notarialnych, musi jakoś zmierzyć się z tym problemem. Taki rzeczoznawca ma kilka dostępnych opcji:

Rejestr Cen Nieruchomości (RCN): Ostatnio za sprawą nowelizacji ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne głośno jest o tym rejestrze. Rejestry mają zostać udostępniane każdemu bez opłat. Mamy 380 powiatowych ośrodków dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej oraz 5 gminnych. Nie mam oczywiście wiedzy o jakości danych we wszystkich ośrodkach, jednak na podstawie moich doświadczeń mogę stwierdzić, że różowo nie jest. Jakość i zakres danych może się różnić pomiędzy ośrodkami. Jest też duża różnica pomiędzy udostępnianymi formatami plików oraz możliwościami ich dalszej obróbki. W ramach anegdoty opowiem, jak zamawiając lata temu Rejestr Cen, zapytałem miłą panią urzędniczkę, czy te ceny są wpisywane jako netto czy brutto. Pani odpowiedziała, że ona wpisuje netto, bo wie, że rzeczoznawcy tak potrzebują. Ale jej koleżanka, z którą wpisują na zmiany, to zawsze wpisuje brutto. Podsumowując, często do Rejestru Cen nie trafiają wszystkie istotne dla wyceny informacje z aktu notarialnego, gdyż często zwyczajnie system wprowadzania tego nie umożliwia albo jest to działanie zamierzone (np. brak numeru księgi wieczystej). Ja widzę w tym rejestrze pewien potencjał wtedy, kiedy wszystkie ośrodki zaczną udostępniać pełną informację w usłudze WFS. Dalej takie dane nie będą się prawdopodobnie nadawały bezpośrednio do wyceny, jednak będą umożliwiały częściową weryfikację kompletności naszych baz danych i ich poprawności. Jak to trafnie ujął prezydent PFSRM Krzysztof Gabrel w artykule „Znasz cenę wszystkiego, a nie znasz wartości niczego”: „W pracy rzeczoznawcy majątkowego rejestry cen nieruchomości stanowią bardzo istotne, ale wyłącznie wstępne źródło informacji umożliwiające odnotowanie samego faktu zawarcia transakcji”. Mogę się oczywiście mylić i będziemy mieli dostęp do kompletnych i jednolitych (niezależnie od ośrodka) danych. Jednak… mając na uwadze, że ośrodki straciły finansowanie (z wcześniejszych opłat), jakoś tego nie widzę.
Zakup transakcji z komercyjnej bazy danych: Dostajemy dane już przetworzone, ujęte w jednolicie ustrukturyzowanej bazie danych, często z lokalizacją na mapie. Jest to rozwiązanie wygodne, należy jednak pamiętać, że większość tych danych opiera się na Rejestrze Cen, co niesie ze sobą ryzyko przenoszenia błędów źródłowych. Inną barierą bywa koszt pozyskania dużej próby danych – przy badaniu trendów na rynkach masowych konieczność zakupu setek transakcji może być istotnym obciążeniem budżetu rzeczoznawcy. Zaznaczam przy tym, że moja ocena komercyjnych systemów opiera się na obiegowych opiniach środowiska i moich osobistych doświadczeniach opartych na dostępie testowym do jednego z systemów. W rzeczywistości procesy weryfikacji danych u tych dostawców mogą być bardziej zaawansowane, a modele dostępu dla powiązanych rzeczoznawców bardziej przystępne cenowo, dlatego zachęcam do indywidualnej weryfikacji aktualnych warunków u poszczególnych operatorów.
Wspólne bazy danych: Część rzeczoznawców łączy się w grupy (o mniej lub bardziej sformalizowanych strukturach), w których w ustalonych okresach czasu poszczególni członkowie pozyskują akty notarialne z podległego im obszaru i wprowadzają do wspólnej bazy danych. W zamian uzyskują dostęp do transakcji wprowadzonych przez innych członków bazy. Takie podejście nie jest idealne, jednak umożliwia pewną weryfikację danych oraz wymusza większą rzetelność przy wprowadzaniu informacji przez poszczególnych użytkowników. Zapewnia także (przynajmniej w założeniu) że transakcje są wpisywane przez profesjonalistów rynku nieruchomości, którzy wiedzą jakie informacje z aktu notarialnego są istotne z punktu widzenia wyceny. Bazy tworzone w ten sposób mają też pewne braki. Są to zazwyczaj tylko dane opisowe i brakuje im bardzo ważnego komponentu, czyli danych o lokalizacji. Brak tego komponentu powoduje, że rzeczoznawcy chcący obejrzeć dane przestrzenne tych nieruchomości muszą często ręcznie i mozolnie wprowadzać działki do SIP-ów (systemów informacji przestrzennej) gminnych lub powiatowych. Tam mogą je oglądać działka po działce, jednak zobaczenie ich równocześnie z innymi nieruchomościami porównawczymi nie jest zazwyczaj możliwe.

Od tabeli do mapy: Jak nadać danym wymiar przestrzenny?

Jeżeli chcemy efektywnie korzystać z danych o transakcjach w oprogramowaniu GIS, należy nasze dane z baz transakcyjnych połączyć z danymi przestrzennymi, czyli dodać informację o lokalizacji i umieścić nasze nieruchomości porównawcze w odpowiednim kontekście. Możemy zrobić to na jeden z trzech sposobów:

Pierwszy to geokodowanie (czyli pozyskanie współrzędnych geograficznych dla nieruchomości porównawczych) na podstawie adresu. Będzie to w większości dotyczyć nieruchomości lokalowych (ewentualnie zabudowanych, jeżeli taki adres został podany). W QGIS geokodowanie możemy zrealizować za pomocą algorytmu processingu o nazwie Geokodowanie Nominatim. To rozwiązanie korzysta z bazy adresowej OpenStreetMap. Jest ono dość wolne (1000 adresów geokoduje się ok. 15 minut), a baza nie jest odporna na ewentualne błędy w nazwach ulic, co może prowadzić do braku pozyskania części współrzędnych. Ja osobiście wolę stosować geokoder firmy Esri (producenta komercyjnego odpowiednika QGIS, tj. ArcGIS Pro). Można go użyć dzięki wtyczce All Geocoders At Once. Baza Esri jest dość odporna na błędy i około pięć razy szybsza. Niezależnie jednak od wyboru geokodera, ostatecznym efektem będzie pojawienie się na mapie lokalizacji nieruchomości w formie punktów. Początkowy efekt nie wygląda zbyt imponująco. Na mapie co prawda pojawia nam się szereg punktów, jednak nie są one specjalnie informatywne, a transakcje w tym samym budynku nakładają się na siebie, zaciemniając informację o ich ilości i cenach. I w miejscu tym wchodzą do gry bogate możliwości nadawania stylizacji w programie QGIS. Styl, który wykorzystuję na potrzeby analizy nieruchomości lokalowych, nie tylko pokazuje rozmieszczenie tych transakcji na mapie, ale także za pomocą kodowania kolorem pomaga szybko zorientować się w poziomie cen, a legenda warstwy z transakcjami sama staje się histogramem, w którym widać ilości transakcji w założonych przedziałach cenowych.

Drugim sposobem jest lokalizacja po współrzędnych. Jeżeli mamy już w naszej bazie danych współrzędne geograficzne konkretnych transakcji (bo np. uczestnicy bazy ustalają je i wpisują na etapie analizy aktów), to możemy użyć algorytmu Utwórz warstwę punktową z tabeli. Efekt końcowy będzie taki sam jak przy geokodowaniu, jednak nie musimy już używać zewnętrznej bazy danych współrzędnych, gdyż mamy te dane lokalnie.

Trzeci, najbardziej wymagający sposób, to powiązanie danych opisowych z geometrią działek. Dla wyszukania działek musimy zbudować poprawny Identyfikator działki na podstawie danych wprowadzonych w bazie transakcji. Identyfikator działki jest jej unikalnym numerem, który pozwala na jednoznaczną identyfikację oraz ustalenie położenia przestrzennego (w powiatowych bazach EGiB). Identyfikator może występować w dwóch postaciach: WWPPGG_R.OOOO.NDZ lub WWPPGG_R.OOOO.AR_NR.NDZ

Gdzie:

WWPPGG_R – numer TERYT (WW-województwo, PP-powiat, GG-gmina, R-typ gminy),
OOOO – oznaczenie obrębu ewidencyjnego,
AR_NR – oznaczenie arkusza mapy (o ile występuje),
NDZ – numer działki.

Pozyskania danych o geometrii działki możemy dokonać w wersji online (za pomocą wtyczki GIS Support) lub offline po pobraniu usługą WFS danych dla wszystkich działek (możemy też pobrać bezpośrednio plik z tymi danymi z Geoportalu Krajowego). Przerwę opis procedury w tym miejscu, bo algorytm postępowania wymaga dość dokładnego opisu kilku kroków (co może stanowić samodzielny wpis na blogu) i wymaga pliku z przypisaniem numerów TERYT dla wszystkich obrębów (np. w województwie, których może być kilka tysięcy). Dodatkowego stopnia komplikacji dodaje fakt, że naszą tabelę transakcji trzeba odpowiednio przygotować, bo przecież czasami przedmiotem sprzedaży może być więcej niż jedna działka w ramach jednej transakcji. Ponieważ obiektywnie ta procedura może być dość trudna dla osób dopiero zaczynających swoją przygodę z QGIS-em, na moich szkoleniach udostępniam kursantom plik z przypisaniem numerów TERYT dla wszystkich obrębów oraz model – praktyczne, w pełni zautomatyzowane narzędzie, które jednym kliknięciem wykonuje całą sekwencję operacji, której efektem jest pozyskanie geometrii dla wszystkich działek w bazie transakcji.

W następnym kroku pozostaje nam wczytanie wcześniej ustawionych stylizacji warstwy. Możemy równocześnie przełączać się pomiędzy różnymi stylami. Na poniższym przykładzie widać podstawowe parametry transakcji w formie etykiet oraz dodatkowe dane w podpowiedzi (tooltipie) po wskazaniu kursorem nieruchomości. Współczynnik kształtu jest liczony dynamicznie z użyciem wbudowanych zmiennych, a długości poszczególnych odcinków granicy działki oraz powierzchnia możliwa do zagospodarowania wewnątrz granicy zabudowy (przyjęto 4 m od granicy działki) są tworzone i liczone automatycznie z użyciem stylu/symbolu „generatora geometrii”. Jak widać, mamy bardzo bogate możliwości definiowania różnych stylów, a następnie możemy natychmiastowo przełączać się pomiędzy nimi w zależności od potrzeby. Oczywiście na tym się nie kończy. Po takim początku możemy nadbudowywać nasze dane transakcyjne o np. wizualizacje ukształtowania terenu, obliczenia spadków terenu, różne współczynniki kształtu, odległości od zadanych atraktorów lub repelerów. Jeżeli przygotujemy sobie modele (lub jeden super model), to właściwie dane te zostaną przygotowane w pełni automatycznie.

Zapis geometrii w bazie danych jako standard: Dlaczego warto zamknąć obieg danych?

Dobrym przykładem na to, jak domknąć proces synergii, są rozwiązania stosowane w programie, którego używamy w bazie danych Silesia, działającej w ramach Stowarzyszenia Instytut Monitoringu i Analiz Rynku Nieruchomości Silesia (IMARS). Nasza wersja programu PriceBook wyróżnia się tym, że geometrię działek pozyskujemy już na etapie wprowadzania transakcji do bazy danych. Na podstawie wprowadzonych danych o działkach aplikacja buduje identyfikator działki, a następnie za pomocą usługi sieciowej pobiera informację o współrzędnych punktów granicznych działek w danej transakcji. Aplikacja umożliwia także wizualizację takiej działki na mapie wewnątrz programu albo wywołanie jej widoku na Geoportalu Krajowym w domyślnej przeglądarce użytkownika.

Takie podejście niesie ze sobą szereg korzyści, które znacząco ułatwiają codzienną pracę:

Weryfikacja danych: Możliwość natychmiastowego porównania powierzchni geometrycznej obliczonej przez program z tą wpisaną w akcie notarialnym, pozwala wyłapać ewentualne pomyłki w numeracji działek czy nazwach obrębów już na etapie wpisywania danych z aktu do bazy.
Aktualność informacji: Geometria pobierana w dacie bliskiej zaistnienia transakcji chroni przed niespójnościami wynikającymi z późniejszych podziałów działek czy modernizacji ewidencji gruntów.
Uniwersalność: Zapisanie lokalizacji w formacie WKT (Well-Known Text) sprawia, że dane stają się niezależne od konkretnego oprogramowania. Można je płynnie zaimportować np. do QGIS-a za pomocą prostego algorytmu Geometria za pomocą wyrażenia i funkcji geom_from_wkt. Używając tego formatu mamy pewność, że za 5 czy 10 lat, nawet jeśli zmienimy oprogramowanie a działka dawno już nie istnieje w swojej pierwotnej formie, te dane bez problemu zostaną wczytane i wyświetlone na mapie.

W efekcie, rzeczoznawca zyskuje możliwość szybkiego dostępu na mapie do setek obiektów, bez konieczności każdorazowego przeszukiwania geoportali. To właśnie w tym punkcie teoria o synergii danych zamienia się w praktyczne udogodnienie, które uwalnia czas na to, co w wycenie najważniejsze – merytoryczną interpretację rynku.

Odczuwam osobistą satysfakcję, że miałem okazję aktywnie uczestniczyć w projektowaniu i testowaniu modułu odpowiedzialnego za pobieranie i zarządzanie geometrią działek w wersji aplikacji przygotowanej specjalnie na potrzeby naszej bazy danych. Cieszę się, że wspólnie z zespołem odpowiedzialnym za przygotowanie tego rozwiązania udało się przekuć postulowaną od dawna wizję łączenia danych opisowych transakcji z danymi przestrzennymi w spójny model pracy, który stał się nowym standardem realnie wspierającym merytoryczną stronę naszej codziennej analizy rynku.

Podsumowując, integracja narzędzi GIS z warsztatem rzeczoznawcy majątkowego stanowi istotny etap rozwoju zawodowego w procesie cyfryzacji rynku nieruchomości. Choć opanowanie nowych funkcjonalności wymaga początkowego nakładu czasu, inwestycja ta przekłada się na możliwość oparcia analiz na precyzyjnych i zweryfikowanych fundamentach przestrzennych. Wykorzystanie potencjału geometrii pozwala nadać bazom danych nowy wymiar analityczny.

Kształt ma znaczenie

Tue, 14 Oct 2025 00:00:00 +0000

Przy wycenie nieruchomości niezabudowanych (mam tu na myśli grunty przeznaczone pod zabudowę obiektami kubaturowymi) rzeczoznawcy majątkowi niemal zawsze oceniają konfigurację przestrzenną działki. Jednym z istotnych elementów tej konfiguracji jest jej kształt. To logiczne założenie: skoro grunt jest kupowany z myślą o zagospodarowaniu, racjonalny nabywca będzie poszukiwał działki, której kształt umożliwi optymalne wykorzystanie przestrzeni.

Nie wchodząc szczegółowo w warsztat rzeczoznawcy dotyczący oceny wpływu poszczególnych cech na zróżnicowanie cen nieruchomości porównawczych, warto zaznaczyć, że w pewnym momencie należy opisać między innymi cechę „kształt nieruchomości” (czyli kształt działki, konfigurację działki itp.). Najlepiej, aby udało się to zrobić w sposób możliwie obiektywny. Jeśli mamy do oceny zaledwie kilka działek, stworzenie trzy- lub pięciostopniowej skali nie stanowi większego problemu. Choć zawsze pozostanie w tym pewna doza subiektywizmu, przy niewielkiej liczbie obiektów łatwo utrzymać spójność ocen.

Problem pojawia się jednak w sytuacji, gdy w bazie nieruchomości porównawczych mamy kilkadziesiąt transakcji. Wtedy „schody” zaczynają się przy próbie zachowania obiektywności i porównywalności ocen – każda działka powinna być analizowana indywidualnie, ale jednocześnie w powiązaniu z pozostałymi. Badania z zakresu psychologii poznawczej wskazują, że pojemność pamięci roboczej człowieka oraz tempo przetwarzania informacji są istotnie ograniczone i obejmują jedynie kilka elementów naraz. W takiej sytuacji przydatny okazuje się współczynnik kształtu (w literaturze anglojęzycznej określany często jako shape index - wskaźnik kształtu). Jest to pojedyncza wartość liczbowa, wyliczana zgodnie z określonym algorytmem. Można ją następnie porównać z wartościami dla innych figur (działek). Takie rozwiązanie zapewnia większą obiektywność, powtarzalność wyników, a dzięki użyciu QGIS możliwa jest automatyzacja całego procesu.

Ponieważ w praktyce rzeczoznawczej funkcjonuje kilka propozycji współczynników kształtu, w dalszej części wpisu najpierw przedstawię kryteria, jakimi powinien charakteryzować się dobry współczynnik, a następnie krótko omówię zalety i wady wybranych wskaźników oraz zaprezentuję przykładowe wartości obliczone dla kilku działek.

Moim zdaniem dobry współczynnik kształtu powinien spełniać następujące warunki:

Możliwość automatycznego zastosowania w QGIS. Oznacza to, że do obliczenia współczynnika nie trzeba wykonywać ręcznych pomiarów dla każdej działki. Wystarczy wpisać odpowiednią formułę, uruchomić algorytm (lub zestaw algorytmów), a wskaźnik zostanie obliczony dla wszystkich obiektów w bazie danych.
Odzwierciedlanie racjonalnych zachowań uczestników rynku nieruchomości. Najlepsze wartości powinny dotyczyć działek o kształcie optymalnym dla zabudowy, a najniższe – działek trudnych lub wręcz niemożliwych do racjonalnego zagospodarowania.
Uwzględnienie szerokości działki w kontekście przydatności do zabudowy. Nawet działka o kształcie kwadratu nie będzie praktyczna, jeśli jej szerokość wyniesie zaledwie 10 metrów. Wskaźnik powinien zatem radzić sobie ze zmianą skali i nie ograniczać się wyłącznie do formalnej złożoności figury.

Celowo nie uwzględniam w tych kryteriach powierzchni działki, gdyż jest to parametr analizowany oddzielnie jako cecha rynkowa.

Z perspektywy praktycznej można przyjąć, że optymalny kształt działki budowlanej to kwadrat lub szeroki prostokąt. Takie formy są najbardziej ustawne, pozwalają na swobodne rozmieszczenie budynku i wygodne zagospodarowanie całej przestrzeni. Na działce kwadratowej łatwo umiejscowić dom centralnie, zachowując równe odległości od granic, lub przesunąć go bliżej drogi, zyskując większy ogród z tyłu. Natomiast działki o kształcie trójkąta czy trapezu często utrudniają rozplanowanie zabudowy i wymagają indywidualnych projektów.

Minimalna szerokość działki do budowy domu wolnostojącego to około 15–16 metrów. Umożliwia to zachowanie wymaganych odległości budynku od granic oraz zapewnia funkcjonalny układ pomieszczeń. Działki węższe niż 15 metrów zmuszają do projektowania węższych domów, co może ograniczać przestrzeń w środku oraz utrudniać komfortowe korzystanie z ogrodu i zachowanie prywatności.

Warto również podkreślić, że oprócz kształtu istotna jest konfiguracja pionowa działki – nachylenie terenu czy jego ukształtowanie. To jednak temat na osobny wpis. W tym artykule skupiam się wyłącznie na analizie kształtu.

Współczynnik okrągłości - WK1_WO

Pierwszym współczynnikiem kształtu, któremu się przyjrzymy, jest tzw. współczynnik okrągłości. Po raz pierwszy spotkałem się z nim na – niestety już nieistniejącym – blogu rzeczoznawcy majątkowego Tomasza Kotrasińskiego.

$$WK1\_WO=\frac{4\Pi*P}{O^2}$$

gdzie: P - powierzchnia, O - obwód

Idea oraz sam wzór nie są nowe. Funkcjonują od dawna w geologii, sedymentologii, matematyce, biologii, a nawet w polityce – przykładem jest test Polsby–Popper, stosowany do badania manipulacji granicami okręgów wyborczych (tzw. gerrymandering). Prawdopodobnie po raz pierwszy współczynnik okrągłości został opisany w publikacji E. P. Coxa z 1927 roku. Choć artykuł dotyczył oceny ziaren piasku, autor już wtedy podkreślał, że analizy oparte wyłącznie na opisach wizualnych są obarczone dużą subiektywnością, co utrudnia porównania i rzetelną ocenę.

Współczynnik okrągłości interpretuje się jako miarę wskazującą, w jakim stopniu dana figura geometryczna przypomina idealne koło. Dla koła jego wartość wynosi 1, a dla kwadratu około 0,785. Wynika to z założenia, że kształt działki jest tym korzystniejszy, im większą powierzchnię ma przy tym samym obwodzie. Działki o wydłużonych lub skomplikowanych kształtach charakteryzują się większym obwodem, co prowadzi do niższej wartości współczynnika.

Zastosowanie współczynnika w wycenie nieruchomości (w lekko zmodyfikowanej formie) opisano również na stronie wycena.com.pl. Modyfikacja polega na zastąpieniu mnożnika 4 wartością 40, co jest zmianą czysto kosmetyczną, która skaluje wynik do przedziału od 1 do 10.

Największą zaletą współczynnika okrągłości jest prostota jego wykorzystania w programie QGIS. Oprogramowanie posiada dedykowany algorytm „Okrągłość”, który automatycznie dodaje do tabeli atrybutów kolumnę z obliczoną wartością. Nie ma więc potrzeby samodzielnego wyznaczania powierzchni i obwodu – program wykonuje te obliczenia w tle. Alternatywnie można posłużyć się kalkulatorem pól z formułą roundness.

Do wad tego współczynnika należy zaliczyć brak skalowalności oraz nieuwzględnianie minimalnej szerokości działki. Niemniej, w przypadku działek o zbliżonych powierzchniach wskaźnik dostarcza informacji o „jakości” kształtu i pozwala szybko odróżnić działki długie lub nieregularne od tych o formach bardziej korzystnych.

Wskaźnik formy (lub inaczej: współczynnik kwadratowości) - WK2_WK

Współczynnik ten jest wyliczany na portalu e-mapa. Jeżeli zaznaczymy tam działkę i wybierzemy opcję “raport o działce ewidencyjnej”, otrzymamy między innymi wartości dwóch współczynników: Ck (wskaźnik kolistości) czyli znany nam już współczynnik okrągłości oraz Cf (wskaźnik formy). Ten drugi można uznać za współczynnik kwadratowości. Wyliczany jest on przez podzielenie powierzchni nieruchomości przez pole kwadratu o takim samym obwodzie jak analizowana nieruchomość.

$$WK2\_WK=\frac{P}{(O/4)^2}$$

gdzie: P - powierzchnia, O - obwód

Jeżeli działka/nieruchomość ma kształt kwadratu to współczynnik ten osiąga wartość 1. Posiada on te same ograniczenia co współczynnik okrągłości, jednak jego interpretacja jest bardziej intuicyjna – w końcu niewiele osób uważa koło za idealny kształt działki budowlanej.

Aby obliczyć ten współczynnik w QGIS, w pierwszej kolejności należy zastosować algorytm „dodaj atrybuty geometrii”, co pozwoli uzyskać wartości powierzchni i obwodu wszystkich obiektów w warstwie (powstaną dwie nowe kolumny: AREA – powierzchnia i PERIMETER – obwód). Następnie, korzystając z kalkulatora pól, dodajemy nową kolumnę z formułą opisaną powyższym wzorem, gdzie P przyjmie wartość z kolumny AREA, a O – z kolumny PERIMETER.

Można też pominąć użycie algorytmu „dodaj atrybuty geometrii” i bezpośrednio w kalkulatorze pól wprowadzić formułę: $area /( $perimeter /4)^2.

Współczynnik z maksymalną przekątną - WK3_WDmax

Poniższy współczynnik zaproponował rzeczoznawca majątkowy Zbigniew Pałgan. Wzór opiera się na polu powierzchni i maksymalnej przekątnej figury.

$$WK3\_WDmax=\frac{2*P}{d^2}$$

gdzie: P - powierzchnia, d - maksymalna przekątna działki

Zgodnie z matematyczną definicją maksymalna przekątna wielokąta to odcinek łączący dwa niekolejne wierzchołki, który spośród wszystkich przekątnych ma największą długość. W analizie przyjęto założenie autora współczynnika, zgodnie z którym „przekątną konturu” jest po prostu najdłuższy odcinek łączący jego wierzchołki. Takie podejście pozwala obliczyć tę wartość również dla działek trójkątnych, które formalnie nie posiadają przekątnych.

Współczynnik osiąga wartość 1 dla kwadratu. Aby zastosować wzór automatycznie, musimy obliczyć długość najdłuższej przekątnej analizowanego wieloboku. Można to zrobić na dwa sposoby:

za pomocą algorytmu “Polygon Shape Indices”, dostępnego po zainstalowaniu wtyczki Processing Saga NextGen Provider.
przy użyciu poniższego skryptu działającego na warstwie z działkami. W tym celu należy w QGIS otworzyć konsolę Pythona, wybrać opcję Pokaż edytor, wkleić poniższy kod i uruchomić go.

layer = iface.activeLayer()
# Dodaj pole na najdłuższą przekątną
if layer.fields().indexFromName('Dmax') == -1:
    layer.dataProvider().addAttributes([QgsField('Dmax', QVariant.Double)])
    layer.updateFields()
layer.startEditing()
for feature in layer.getFeatures():
    geom = feature.geometry()
    if geom.isMultipart():
        polygons = geom.asMultiPolygon()
    else:
        polygons = [geom.asPolygon()]
 
    max_diag = 0
    for poly in polygons:
        # poly to lista pierścieni, bierzemy pierwszy (zewnętrzny)
        points = poly[0]
        n = len(points)
        # Sprawdzaj odległości między wszystkimi parami wierzchołków
        for i in range(n):
            for j in range(i+1, n):
                dist = points[i].distance(points[j])
                if dist > max_diag:
                    max_diag = dist
   
    # Zapisz wynik do pola 'Dmax'
    layer.changeAttributeValue(feature.id(), layer.fields().indexFromName('Dmax'), max_diag)
layer.commitChanges()

Po uzyskaniu wartości przekątnej można posłużyć się kalkulatorem pól i wpisać formułę: 2*$area /("Dmax"^2).

Wzór realizuje dwa z przyjętych założeń. Należy jednak zauważyć, że nie uwzględnia on skali (podobnie jak wcześniej opisane współczynniki), co sprawia, że kwadraty o różnych wymiarach (np. 10 m i 30 m) otrzymują identyczną wartość współczynnika tj. 1. Zdarza się też, że w przypadku niektórych figur wynik jest nieco wyższy niż 1, choć ich kształt odbiega od kwadratu.

Współczynnik z minimalną szerokością działki - WK4_WminS i WK5_WminS₀

Rzeczoznawca majątkowy Władysław Egner zaproponował rozwiązanie, które eliminuje problem wcześniejszych współczynników kształtu, związany z nieuwzględnianiem minimalnej szerokości działki.

$$WK4\_WminS=8*\frac{P}{O^2}+\frac{1}{2}*\frac{s}{s+5}$$

gdzie: P - powierzchnia, O - obwód, s - minimalna szerokość działki

Autor tak opisuje założenia metody:

“Podstawową ideą konstruowania współczynnika kształtu jest zasada addytywności – ocena kształtu jest sumą oceny „zwartości kształtu” mierzonej ilorazem pola i kwadratu obwodu oraz nieliniową funkcją mierzącą wpływ minimalnej szerokość działki. Na wstępie trzeba zaznaczyć, że pojęcie minimalnej szerokości działki nie jest jednoznaczne. Pojęcie to nie budzi wątpliwości jeśli działka posiada np. prostokątny kształt. Niejednoznaczna jest jednak już sytuacja gdy działka posiada kształt zwężającego się prostokąta, albo kształt zbliżony do trójkąta. Wydaje się, że w takich przypadkach to rzeczoznawca musi podjąć decyzję jaki wymiar zostanie przyjęty jako reprezentatywny w aspekcie minimalnej szerokości”.

Autor proponuje również alternatywny wzór, który dodatkowo uwzględnia szybki spadek wartości działki poniżej określonego progu szerokości – granicy, poniżej której zabudowa staje się bardzo problematyczna, a działka może wręcz utracić budowlany charakter:

$$WK5\_WminS_O=8*\frac{P}{O^2}+\frac{1-e^{-2s}}{4+e^{2s_0}*e^{-2s}}+\frac{1}{4}\frac{s}{s+20}$$

gdzie: P - powierzchnia, O - obwód, s - minimalna szerokość działki, s₀ - szerokość działki dla której współczynnik kształtu winien szybko się zmniejszać, e - liczba Eulera ≈2,718

Dla zainteresowanych zamieszczam (za zgodą autora) 👉plik PDF z szerszym opisem metody oraz przykładami.

Trzeba jednak zaznaczyć, że współczynnik ten nie spełnia wszystkich moich początkowych założeń, ponieważ wymaga ręcznego pomiaru minimalnej szerokości działki (s). Utrudnia to pełną automatyzację obliczeń w programie QGIS. Można jednak znacząco przyspieszyć proces pomiaru – opisałem to w artykule: “QGIS w 5 minut: szybki pomiar szerokości działek budowlanych” lub skorzystać z metody automatyzacji przedstawionej poniżej.

Największy wpisany okrąg

Jeżeli zależy nam na zastosowaniu współczynników z minimalną szerokością działki (WK4_WminS i WK4_WminS₀), możemy skorzystać z obejścia problemu ręcznego pozyskiwania tej wielkości. Polega ono na wyznaczeniu średnicy największego wpisanego okręgu.

W przypadku działek o kształtach zbliżonych do kwadratu lub prostokąta uzyskamy w ten sposób rzeczywistą szerokość nieruchomości. W działkach o bardziej nieregularnych kształtach, gdzie określenie minimalnej szerokości jest trudne (i w dużym stopniu subiektywne), największy wpisany okrąg wyznacza fragment działki o powierzchni, która pozostaje praktycznie użyteczna – np. jako przestrzeń pod zabudowę lub inne formy zagospodarowania – a jego średnica odpowiada szerokości tej działki. Dzięki temu, nawet jeśli nie uzyskamy dokładnej minimalnej szerokości w sensie geometrycznym, wyznaczona wartość lepiej oddaje rzeczywisty potencjał użytkowy nieruchomości.

Aby wyznaczyć promień takiego okręgu, należy zastosować na warstwie z działkami algorytm „Biegun niedostępności” (Pole of Inaccessibility) z ustawionym niskim progiem tolerancji, np. 0,1 m. „Biegun niedostępności” to punkt w obrębie figury, który jest maksymalnie oddalony od jej granicy. Można go traktować jako centrum największego okręgu wpisanego w tę figurę, który nie przecina żadnej jej krawędzi.

💡 Ciekawostka:

Również Ziemia ma swój „biegun niedostępności”, znany jako Punkt Nemo. To miejsce położone najdalej od jakiegokolwiek lądu, w południowej części Oceanu Spokojnego – około 2688 km od najbliższych wysp. Ze względu na izolację jest ono wykorzystywane jako „cmentarzysko” dla zużytych satelitów i statków kosmicznych.

Porównanie współczynników dla przykładowych działek

Poniżej przedstawiono tabelę z obliczeniami podstawowych parametrów działek oraz wartościami współczynników kształtu.

Klucz do współczynników:

WK1_WO – współczynnik okrągłości,
WK2_WK – współczynnik kwadratowości,
WK3_WDmax – współczynnik maksymalnej przekątnej,
WK4_WminS – współczynnik z minimalną szerokością działki,
WK5_WminS₀ – współczynnik z minimalną szerokością działki (z przyjętym parametrem S₀ = 16 m, poniżej którego następuje szybki spadek wartości).

Pomocniczo przedstawiono również największe wpisane okręgi, aby zobrazować minimalną szerokość działek przyjętą do obliczeń. To podejście nieco odbiega od pierwotnego założenia autora współczynników opartych na minimalnej szerokości działki. Dla przykładu, w przypadku trójkątnej działki pierwotna szerokość według artykułu wynosi 0 m, podczas gdy w omawianym rozwiązaniu jest to niemal 24 m – wskazując tym samym fragment działki, który rzeczywiście nadaje się do zagospodarowania w ramach całkowitej powierzchni nieruchomości.

ID	AK_pow_m2	AK_obwód	AK_szerokość	AK_biegun	AK_Dmax	WK1_WO	WK2_WK	WK3_WDmax	WK4_WminS	WK5_WminS₀
ID001	246	77	11,3	5,7	31,7	0,52	0,66	0,49	0,68	0,42
ID002	412	94	16,8	8,4	31,7	0,58	0,74	0,82	0,76	0,72
ID003	336	85	10,4	5,2	34,6	0,58	0,74	0,56	0,71	0,45
ID004	589	101	18,0	9,0	37,6	0,72	0,92	0,83	0,85	0,82
ID005	324	72	18,0	9,0	25,4	0,79	1,00	1,00	0,89	0,87
ID006	288	199	3,0	1,5	97,2	0,09	0,12	0,06	0,25	0,09
ID007	301	70	15,0	7,5	25,1	0,77	0,98	0,96	0,86	0,68
ID008	645	102	23,0	11,5	36,4	0,78	0,99	0,97	0,91	0,88
ID009	639	100	23,4	11,7	36,5	0,81	1,03	0,96	0,93	0,90
ID010	831	140	23,7	11,8	57,9	0,54	0,68	0,50	0,75	0,73
ID011	93	49	4,8	2,4	20,5	0,48	0,61	0,44	0,55	0,36
ID012	177	55	10,0	5,0	20,4	0,72	0,92	0,85	0,79	0,54
ID013	601	105	16,9	8,5	39,4	0,69	0,87	0,77	0,82	0,79
ID014	600	110	15,0	7,5	42,7	0,62	0,79	0,66	0,77	0,59

Należy podkreślić, że powyższe zestawienie stanowi jedynie niewielką próbkę możliwych wyników. Każdy rzeczoznawca samodzielnie decyduje, jak kategoryzować wartości współczynników do odpowiednich klas oceny bądź czy przyjąć wartości liczbowe wprost do obliczeń.

Ciekawą możliwością badań byłoby przeprowadzenie analiz analogicznych do tych opisanych w polecanym na końcu wpisu artykule. Polegałoby to na niezależnej, subiektywnej ocenie wybranej grupy działek przez kilku rzeczoznawców majątkowych i pośredników w obrocie nieruchomościami. Następnie porównanie tych wyników z wartościami różnych współczynników pozwoliłoby na wybór tego, który najlepiej koreluje z ocenami specjalistów działających na rynku nieruchomości.

Podsumowanie

Niniejszy wpis nie wyczerpuje wszystkich możliwych wskaźników oceny kształtu działek, a jedynie przedstawia kilka z nich, które rzeczoznawcy majątkowi – praktycy zaproponowali w celu obiektywizacji oceny nieruchomości. Mimo wskazanych ograniczeń, współczynniki te mogą być z powodzeniem stosowane przy szacowaniu nieruchomości. Kolegom rzeczoznawcom, którzy je opracowali, należy się uznanie za inicjatywę i wkład w rozwój metodyki oraz za podzielenie się tym dorobkiem ze środowiskiem zawodowym.

W literaturze można znaleźć także całe spektrum alternatywnych współczynników oceny figur geometrycznych – opartych na polu powierzchni i obwodzie, odległości punktów wewnątrz figury od jej krawędzi, momentach bezwładności czy bardziej złożonych wskaźnikach wielokryteriowych, takich jak PSI (Parcel Shape Index). Wskaźnik PSI uwzględnia jednocześnie długości boków, kąty, liczbę wierzchołków, zwartość oraz regularność.

Wybór odpowiedniego wskaźnika nie jest jedynie kwestią techniczną, lecz przede wszystkim strategiczną – wymaga precyzyjnego określenia, które cechy kształtu są kluczowe. Zasada „forma podąża za funkcją” dobrze oddaje to podejście. Z czysto matematycznego punktu widzenia koło jest figurą doskonałą – najbardziej zwartą. Wiele współczynników kształtu jest właśnie na tej figurze oparte. Jednak z punktu widzenia procesu budowlanego to kształt fatalny. Zazwyczaj poszukuje się działek zbliżonych do kwadratu lub prostokąta o zbliżonym stosunku boków. Rolnik natomiast, dla efektywnej uprawy, będzie preferował prostokąt o stosunku boków od 2:1 do 4:1.

Osobom zainteresowanym szerszym kontekstem polecam artykuł naukowy “Performance of shape indices and classification schemes for characterising perceptual shape complexity of building footprints in GIS” poświęcony wykorzystaniu wskaźników kształtu w analizie i klasyfikacji form budynków.

Automatyzacja w QGIS: modele, AI i Python bez programowania

Sun, 14 Sep 2025 00:00:00 +0000

Wiemy już, że QGIS to potężne narzędzie w pracy z danymi przestrzennymi. W tym wpisie pokażę, jak można jeszcze bardziej usprawnić codzienne zadania dzięki automatyzacji – czyli szybciej, wygodniej i bez zbędnej powtarzalnej pracy. Do wyboru mamy kilka możliwości:

PRZETWARZANIE WSADOWE

To świetne rozwiązanie, gdy chcemy wiele razy uruchomić jeden algorytm. Algorytmy przetwarzania działają standardowo na pojedynczej warstwie, ale w trybie wsadowym możemy objąć nimi dowolną liczbę warstw.

Po uruchomieniu algorytmu klikamy „wykonaj jako przetwarzanie wsadowe” – i zamiast zwykłego okna pojawia się konfigurator. Tam ustawiamy warstwy, parametry (mogą być różne dla każdej warstwy) i nazwy plików wynikowych. Taki zestaw ustawień można też zapisać, żeby nie powtarzać konfiguracji przy kolejnych uruchomieniach.

Przykład zastosowania znajdziesz we wpisie “Jak zlokalizować działkę gdy zmienił się jej numer”. Na obrazku poniżej widać plik konfiguracyjny, który pozwala QGIS-owi automatycznie pobrać działki z całego województwa (ponad 3,5 mln rekordów). Proces trwa ok. 40 minut, a wykonywany raz na kwartał umożliwia dotarcie do lokalizacji i wyglądu działek które aktualnie mają inne numery lub już nie istnieją wskutek podziału lub scalenia.

MODELARZ GRAFICZNY (KREATOR MODELI)

Przetwarzanie wsadowe automatyzuje jeden algorytm, a modelarz graficzny pozwala połączyć wiele kroków w jeden proces. W prostym schemacie ustawiamy algorytmy, definiujemy przepływ danych i w efekcie mamy własne narzędzie, które można uruchamiać tak jak każde inne w panelu przetwarzania.

Przykład z mojej praktyki: model do pobierania geometrii działek dla bazy transakcji nieruchomości (model ten udostępniam na moich szkoleniach dla rzeczoznawców majątkowych). W oknie modelu wskazujemy trzy warstwy które zawierają– transakcje, klucze TERYT i wszystkie działki z powiatu – a QGIS w kilka sekund wykonuje cały zestaw kroków: tworzy identyfikator działki, wyszukuje odpowiednią geometrię i dołącza ją do tabeli z transakcjami. Czynność, która manualnie zajęłaby czas liczony w minutach, jest wykonywana błyskawicznie. Model bez trudu radzi sobie również z transakcjami złożonymi z wielu działek.

model w akcji: automatyczne przypisywanie geometrii do bazy transakcji

SKRYPTY PYTHONA

QGIS oferuje ponad 300 narzędzi, a z dodatkowymi bibliotekami (GDAL, SAGA i GRASS) nawet ponad tysiąc. To imponująca liczba, ale i tak czasem brakuje algorytmu, który zrobi dokładnie to, czego potrzebujemy. Wtedy wchodzą do gry skrypty Pythona.

Nie trzeba być programistą, żeby je tworzyć – dziś wystarczy opis w języku naturalnym, a AI potrafi wygenerować potrzebny kod. Skrypty można uruchamiać bezpośrednio w edytorze albo dodać jako własne narzędzie w panelu przetwarzania.

Poniżej widać efekt działania skryptu stworzonego przez AI na podstawie moich wytycznych – narzędzie automatycznie opisuje wymiary działek.

inne podejście do automatyzacji: skrypt Pythona zamiast modelu

SZTUCZNA INTELIGENCJA

Istnieją też wtyczki QGIS wykorzystujące AI, głównie oparte na głębokim uczeniu. Ich funkcje to m.in.:

detekcja obiektów (np. budynków, drzew, samochodów),
segmentacja i klasyfikacja pokrycia terenu,
analiza zmian w czasie, prognozowanie zjawisk czy trendów wegetacji.

W pracy rzeczoznawcy te rozwiązania nie mają jeszcze szerokiego zastosowania, ale potencjał jest duży. Być może w bardzo bliskiej przyszłości AI pomoże np. w automatycznej wektoryzacji planów miejscowych i dzięki temu pozyskiwaniu informacji o przeznaczeniu terenu bezpośrednio do bazy transakcji.

PODSUMOWANIE

QGIS daje wiele sposobów na automatyzację pracy – od prostych wsadów, przez modele, po własne skrypty. Można je też łączyć, np. używać skryptu Pythona jako części większego modelu.

Poniżej przykład narzędzia, nad którym ostatnio pracuję. Model do zobiektywizowanej oceny konfiguracji przestrzennej nieruchomości pobiera dane o ukształtowaniu terenu dla wskazanych działek i generuje mapę hipsometryczną. Dodatkowo będzie obliczał:

współczynniki kształtu,
różnicę wysokości pomiędzy najwyższym i najniższym punktem działki,
średnie nachylenie terenu (wraz z oceną tego nachylenia pod względem trudności zabudowy),
ekspozycję (wystawę) nieruchomości.

Model sam pobiera dane o ukształtowaniu terenu z Internetu, więc nie wymaga ręcznego ściągania plików NMT (numeryczny model terenu). W przyszłości planuję udostępnić go komercyjnie, aby był dostępny dla osób, które chciałyby go stosować w pracy zawodowej.

QGIS w 5 minut: dostęp do drogi publicznej

Fri, 22 Aug 2025 00:00:00 +0000

Co możemy zrobić, kiedy z dostępnej dokumentacji (np. z aktu notarialnego lub księgi wieczystej) nie wynika, czy nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej a odpowiedni zarządca dróg (gmina, zarząd powiatu, zarząd województwa) nie udostępnia rejestru dróg publicznych lub dostęp do tego rejestru jest utrudniony?.

W takiej sytuacji możemy spróbować następujących rozwiązań:

1) Wejść na portal e-mapa (najlepiej z użyciem wtyczki Power Pin PL). Po otwarciu mapy w interesującym nas miejscu na drzewku warstw zaznaczamy warstwę Mapa własności. Dzięki temu działki zostaną podświetlone kolorem odpowiedniej grupy rejestrowej, co pozwoli nam sprawdzić, czy np. działka drogowa, do której przylega nasza nieruchomość, jest prywatna, czy jest własnością gminy lub innej jednostki samorządu terytorialnego. Oczywiście to, że działka drogowa jest własnością gminy, nie musi automatycznie oznaczać, że ma status drogi publicznej, jednak stanowi to bardzo mocną przesłankę.

📝 AKTUALIZACJA z 2025.11.10

można też dodać do QGIS warstwę poprzez usługę WMS https://mapy.geoportal.gov.pl/wss/ext/MapaWlasnosci bez konieczności wchodzenia na portal e-mapa

2) Jeśli chcemy zachować takie dane na przyszłość, możemy pobrać wszystkie działki ewidencyjne powiatu (jak to zrobić opisałem we wpisie: QGIS w 5 minut: jak zlokalizować działkę gdy zmienił się jej numer. Następnie wystarczy w pobranej warstwie znaleźć interesujące nas działki i zobaczyć wartość kolumny GRUPA_REJESTROWA (jeśli odpowiedni ośrodek dokumentacji geodezyjno-kartograficznej takie dane udostępnia). Wartość ta jest kodowana liczbą od 1 do 16, wyjaśnionymi w poniższej tablicy:

Grupa rejestrowa	Rodzaj podmiotu (właściciel/władający)	Uwagi
Grupa 1	Skarb Państwa	Bez zbiegu z użytkownikami wieczystymi
Grupa 2	Skarb Państwa	Ze zbiegiem z użytkownikami wieczystymi
Grupa 3	Jednoosobowe spółki Skarbu Państwa, przedsiębiorstwa państwowe, inne państwowe osoby prawne	-
Grupa 4	Gminy, związki międzygminne lub metropolitalne	Bez zbiegu z użytkownikami wieczystymi
Grupa 5	Gminy, związki międzygminne lub metropolitalne	Ze zbiegiem z użytkownikami wieczystymi
Grupa 6	Jednoosobowe spółki jednostek samorządu terytorialnego i inne osoby prawne	-
Grupa 7	Osoby fizyczne	-
Grupa 8	Spółdzielnie	-
Grupa 9	Kościoły i związki wyznaniowe	-
Grupa 10	Wspólnoty gruntowe	-
Grupa 11	Powiaty i związki powiatów	Bez zbiegu z użytkownikami wieczystymi
Grupa 12	Powiaty i związki powiatów	Ze zbiegiem z użytkownikami wieczystymi
Grupa 13	Województwa	Bez zbiegu z użytkownikami wieczystymi
Grupa 14	Województwa	Ze zbiegiem z użytkownikami wieczystymi
Grupa 15	Spółki prawa handlowego	-
Grupa 16	Inne podmioty ewidencyjne	Niewymienione w grupach 1-15

3) Czasami spotykamy się z przypadkami, w których dane powyższe nie są udostępniane dla interesującego nas terenu (dotyczy to niestety około 50% powiatów). W takim przypadku możemy spróbować pobrać z Geoportalu Krajowego bazę danych obiektów topograficznych. To rozwiązanie proponuję tylko, jeśli wszystkie inne sposoby zawiodły. Żeby je pobrać, należy wybrać dane dla powiatów z zakładki Warstwy w panelu Zawartości mapy, kliknąć na mapie i wybrać preferowany format danych (np. geopaczkę, czyli plik oznaczony GPKG).

Po pobraniu i rozpakowaniu paczki, szukamy pliku, który w nazwie ma tekst: “OT_SKJZ”. Np. dla powiatu tarnogórskiego pełna nazwa interesującego nas pliku to: PL.PZGiK.238.BDOT10k.2413__OT_SKJZ_L.gpkg. Po przeciągnięciu pliku na mapę QGIS, wyświetli się nam warstwa wektorowa (z geometrią liniową) oznaczająca siatkę dróg, a z tabeli atrybutów uzyskamy interesujące nas informacje. Dane te nie przedstawiają wprost statusu własności poszczególnych działek (gdyż warstwa ta nie zawiera działek, a jedynie informację o drogach). Możemy jednak wyczytać z tych danych KATEGORIE ZARZĄDZANIA dróg (a także inne przydatne informacje, jak np. materiał nawierzchni, szerokość nawierzchni). Niestety dane te nie zawsze są w pełni aktualne.

4) Możemy również spróbować poszukać informacji o drogach publicznych na lokalnych geoportalach. Przykładowo, Gmina Radzionków udostępnia na swoim Systemie Informacji Przestrzennej (SIP) warstwę “SIEĆ DRÓG” (Drogi Powiatowe, Drogi Gminne). Jeżeli działamy na terenie województwa śląskiego, pomocny może okazać się Geoportal ORSIP (Otwarty Regionalny System Informacji Przestrzennej) wraz z aplikacją Mapa sieci dróg w województwie śląskim. Należy jednak pamiętać, że dane dotyczące sieci drogowej w ORSIP zostały pozyskane z bazy BDOT10k, więc może występować wspominany w punkcie wcześniejszym problem z aktualnością.

Podsumowując: żadne z powyższych rozwiązań nie jest idealne, jednak lepsza jest taka informacja niż jej całkowity brak. Nawet dane niepewne dostarczają wskazówek i stanowią punkt wyjścia do dalszych analiz.

QGIS i sztuka mierzenia

Wed, 30 Jul 2025 00:00:00 +0000

Wycena nieruchomości czasami wymaga szybkich i dokładnych pomiarów. QGIS oferuje w tym zakresie niezwykle przydatne narzędzie pomiarowe, które znajdziesz na pasku narzędzi. Pozwala ono błyskawicznie zmierzyć odległość, powierzchnię, kierunek czy kąt. Jego obsługa jest intuicyjna, ale czy na pewno zawsze uzyskujemy to, czego oczekujemy?

W panelu narzędzia wybieramy typ pomiaru (np. powierzchnia), preferowane jednostki oraz, co kluczowe, rodzaj obliczeń: kartezjańskie czy elipsoidalne. Następnie wystarczy klikać lewym przyciskiem myszy na mapie, wyznaczając kolejne punkty linii (dla odległości) lub wierzchołki wieloboku (dla powierzchni). Pomiar kończymy kliknięciem prawym przyciskiem myszy.

Do tego momentu wszystko wydaje się proste. Jednak potencjalne pułapki, narzędzia pomiarowego QGIS leżą w zrozumieniu wpływu różnych typów obliczeń na dokładność wyników. Kluczowe jest rozróżnienie między obliczeniami ‘kartezjańskimi’ a ’elipsoidalnymi’. Pamiętajmy, że pomiary te są zawsze wykonywane w oparciu o układ współrzędnych projektu, niezależnie od układu współrzędnych mierzonej warstwy.

Kartezjańskie vs. Elipsoidalne: Kluczowe Różnice

Obliczenia Kartezjańskie (planimetryczne/płaskie): Wykonywane są w dwuwymiarowej przestrzeni płaskiej. Traktują powierzchnię Ziemi jako płaszczyznę, a współrzędne punktów jako proste współrzędne X i Y. Idealne dla małych obszarów, gdzie krzywizna Ziemi jest pomijalna.
Obliczenia Elipsoidalne (geodezyjne): Uwzględniają rzeczywistą krzywiznę Ziemi, modelując ją jako elipsoidę obrotową. Są znacznie dokładniejsze dla dużych obszarów, ponieważ odzwierciedlają prawdziwy kształt naszej planety.

Praktyczne Przełożenie na Układy Współrzędnych

Ale jakie to ma przełożenie praktyczne? To zależy od układu współrzędnych, w którym pracujemy.

Jeśli ustawimy układ współrzędnych projektu na PL-2000 (np. strefa 6, EPSG:2177), niezależnie od wyboru metody obliczeń (kartezjańskie czy elipsoidalne), otrzymamy bardzo zbliżone rezultaty. Wynika to z faktu, że zniekształcenia odwzorowawcze w tym układzie są minimalne (od −7,7 cm/km na południku środkowym do ok. +7 cm/km na brzegu strefy). Dla przykładu, mierząc największą działkę w Katowicach (nr 1055/2, obręb Górne Lasy Pszczyńskie) o powierzchni 649,7244 ha (6 497 244 m2), różnica między obiema metodami wyniesie zaledwie 70 m2. Jest to oczywiście różnica pomijalna, jednak jeśli zależy nam na najwyższej precyzji i zgodności z danymi w EGIB, warto wybrać obliczenia kartezjańskie.

Co jednak, gdy zmienimy układ współrzędnych na układ 1992 – jednolity dla całej Polski i często zalecany jako układ projektu przy typowej pracy w QGIS? Tutaj napotkamy na większy błąd, choć wciąż pomijalny w większości praktycznych zastosowań. Zniekształcenia w tym układzie są większe (od −70 cm/km na południku środkowym do ok. +90 cm/km na wschodzie Polski). Dla wspomnianej działki 1055/2 różnica wyniesie już ponad 9000m2, czyli blisko hektar! Choć wydaje się to sporo, w kontekście tak dużej nieruchomości stanowi to niecałe 1,5 promila jej powierzchni. Biorąc pod uwagę inne oszacowania i zaokrąglenia stosowane w pracy rzeczoznawcy (np. poziom trendu, wagi cech), różnica między pomiarami elipsoidalnymi a kartezjańskimi w układzie 1992 jest nadal akceptowalna. Mimo to, w układzie 1992 zalecam używanie pomiarów elipsoidalnych, aby uzyskać wyniki bliższe dokładności układu PL-2000.

Sytuacja zmienia się drastycznie, gdy użyjemy układów globalnych, takich jak EPSG:3857 (domyślny dla OpenStreetMap, Google Maps) lub EPSG:4326 (geograficzny układ współrzędnych, domyślnie w QGIS dla nowego projektu). Tutaj błędy stają się kolosalne! Pomiar rzeczywistego odcinka 1000m w Katowicach, wykonany z użyciem obliczeń kartezjańskich w tych układach, może dać wynik ponad 1500m! To pokazuje, jak krytyczne jest zwracanie uwagi na układ współrzędnych, w którym ustawiony jest projekt.

Podsumowując – dla większości zastosowań przy wycenie nieruchomości w QGIS obowiązuje prosta reguła kciuka: zawsze wykonuj obliczenia elipsoidalne.
Wyjątkiem jest sytuacja, gdy projekt ustawiony jest w jednej ze stref układu PL-2000 i zależy Ci na maksymalnej precyzji zgodnej z danymi EGIB – tylko wtedy możesz sięgnąć po obliczenia kartezjańskie.
Świadomy wybór metody pomiaru to klucz do wiarygodnych wyników w Twojej pracy!

Alternatywne Podejście: Trwałe Pomiary w QGIS

Wbudowane narzędzie pomiarowe jest niezastąpione do szybkich, jednorazowych analiz. Ma jednak swoje ograniczenia: weryfikacja pomiarów wymaga ich ponownego wykonania, a sam wynik jest ‘ulotny’ – nie zapisuje się automatycznie, co zmusza nas do poświęcenia dodatkowego czasu na jego dokumentację. Właśnie dlatego osobiście rekomenduję inne podejście, które sam z powodzeniem stosuję w codziennej pracy.

Rozwiązaniem jest wykorzystanie własnych warstw do zapisu pomiarów. Możesz pobrać plik GeoPackage (tzw. geopaczka), który przygotowałem (link do pobrania: pomiary.gpkg). Plik zawiera dwie gotowe warstwy: ‘pomiary liniowe’ i ‘pomiary powierzchnia’. Po skopiowaniu tego pliku do katalogu z aktualnym projektem i przeciągnięciu pliku do okna mapy w QGIS, należy dodać te warstwy do swojego projektu.

Następnie wybieramy warstwę odpowiednią dla typu pomiaru, który chcemy wykonać (liniową dla odległości, poligonową dla powierzchni). Włączamy tryb edycji warstwy, wybieramy narzędzie ‘Rysuj linię’ (dla pomiarów długości) lub ‘Rysuj poligon’ (dla pomiarów powierzchni) i rysujemy w dokładnie taki sam sposób, jak robiliśmy to wcześniej przy użyciu wbudowanego narzędzia pomiarowego.

Ta metoda ma szereg istotnych zalet w porównaniu do wbudowanego narzędzia pomiarowego:

Trwałość wyników: Pomiary są zapisywane jako obiekty w warstwie, co oznacza, że nie są ‘ulotne’ i masz do nich dostęp w każdej chwili.
Wizualna weryfikacja: Możesz zawsze wizualnie sprawdzić poprawność wykonanych pomiarów, np. czy punkty pomiarowe zostały precyzyjnie dociągnięte do odpowiednich miejsc.
Łatwość edycji: W przypadku potrzeby korekty, nie musisz wykonywać pomiaru od nowa. Wystarczy edytować konkretne wierzchołki istniejącej figury lub linii, co jest nieocenione przy skomplikowanych, wielobocznych kształtach.

Co więcej, ta metoda rozwiązuje problem zależności od układu współrzędnych projektu, o którym pisałem wcześniej! Pomiary w tych warstwach są domyślnie wykonywane z użyciem obliczeń elipsoidalnych i, co najważniejsze, ich dokładność zależy od układu współrzędnych samej warstwy (domyślnie układ 1992, czyli EPSG:2180), a nie od układu współrzędnych projektu. Oznacza to, że nawet jeśli Twój projekt jest ustawiony na jeden z układów globalnych (np. EPSG:3857 lub EPSG:4326), Twoje pomiary w tych warstwach będą nadal precyzyjne i zgodne z rzeczywistością. To ogromna zaleta, która zapewnia spójność i wiarygodność wyników, niezależnie od ustawień projektu!

Mapy z Wartością: Mój Artykuł w czasopiśmie Nieruchomość

Sun, 01 Jun 2025 00:00:00 +0000

Mam przyjemność poinformować, że moje zaangażowanie w eksplorowanie możliwości QGIS w kontekście wyceny nieruchomości zaowocowało publikacją artykułu branżowego!

Mój tekst zatytułowany “Mapy z Wartością: QGIS w wycenie nieruchomości” ukazał się w najnowszym numerze czasopisma “Nieruchomość” (Nr 3 - 1/2025), wydawanym przez Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych.

W artykule staram się przybliżyć praktyczne aspekty wykorzystania QGIS, pokazać konkretne przykłady zastosowań oraz korzyści płynące z wdrożenia tego narzędzia w codziennej pracy rzeczoznawcy majątkowego. Mam nadzieję, że publikacja ta przyczyni się do popularyzacji QGIS w naszej branży i zainspiruje innych do odkrywania jego potencjału.

Zachęcam wszystkich zainteresowanych tematyką nowoczesnych metod wyceny nieruchomości oraz zastosowań GIS do zapoznania się z moim tekstem w czasopiśmie “Nieruchomość”!

Pełne wydanie czasopisma można bezpłatnie pobrać tutaj.

Zachęcam oczywiście do zapoznania się z całym czasopismem, jednak jeżeli chcesz tylko mój artykuł to można go pobrać tutaj.

Podkręć Swój QGIS: moje sprawdzone wtyczki (część 3)

Fri, 23 May 2025 00:00:00 +0000

Po krótkiej przerwie w mojej blogowej aktywności, spowodowanej intensywną działalnością zawodową, szkoleniową i zgłębianiem najnowszych trendów AI, kontynuuję serię o przydatnych wtyczkach dla QGIS.

GET THEM FILTERED - wtyczka po wybraniu pola z warstwy wektorowej, wyświetla unikalne wartości z tego pola, pozwalając na szybkie filtrowanie poprzez wybór z listy. Dodatkowo, wtyczka oferuje opcję automatycznego powiększania widoku do przefiltrowanych elementów, co ułatwia ich inspekcję.
MULTIFILTER i FILTERLAYERSATONCE - dodatki umożliwiają filtrowanie wybranych warstw równocześnie za pomocą tego samego kryterium. Jest to szczególnie przydatne gdy mamy kilka warstw wektorowych z różnego rodzaju jednostkami podziału administracyjnego (powiat, gmina, jednostka ewidencyjna, obręb) i chcemy wyfiltrować obiekty np. z konkretnego powiatu lub gminy.
QNEIGHBORHOOD - ta wtyczka umożliwia użytkownikowi wybór obiektu z warstwy poligonowej bezpośrednio na mapie. Po kliknięciu, wtyczka automatycznie zaznacza wszystkie sąsiadujące obiekty przestrzenne z tej samej warstwy. Dodatkowo, atrybuty identyfikacyjne wybranych obiektów są wyświetlane w oknie wtyczki, co ułatwia ich szybką analizę lub skopiowanie ich treści do schowka systemowego. Jest to przydatne, gdy do analizy rynku potrzebujemy informacji o gminach (lub obrębach) sąsiadujących z przedmiotową gminą lub obrębem.
GROUP STATS - pozwala uzyskać statystyki warstwy wektorowej w postaci zbliżonej do tabeli przestawnej znanej z Excela.
ALL GEOCODERS AT ONCE - dodatek pozwala na pracę z 20 geokoderami. Dla rzeczoznawcy najbardziej przydatna będzie opcja skorzystania z geokodera firmy ESRI (twórcy ArcGIS komercyjnego odpowiednika QGIS). Ten konkretny geokoder jest zdecydowanie lepszy od wbudowanego w QGIS narzędzia Wsadowe geokodowanie Nominatim. ESRI zbudowało swoją bazę na podstawie danych o adresach pochodzących z GUGiK, która to baza jest dokładniejsza od bazy adresów OSM z której korzysta Nominatim. Dodatkowo ESRI przetwarza adresy kilka razy szybciej oraz znacznie lepiej radzi sobie z błędami (np. literówkami) lub odmianami nazw (np. Kopernika, Mikołaja Kopernika, M.Kopernika) w nazwach ulic.

Mam nadzieję, że dzisiejsze propozycje wtyczek okażą się przydatne w Waszej codziennej pracy z QGIS

QGIS w 5 minut: szybki pomiar szerokości działek budowlanych

Wed, 12 Mar 2025 00:00:00 +0000

W procesie wyceny i doborze nieruchomości porównawczych rzeczoznawcy analizują między innymi parametry geometryczne działek/nieruchomości. Mogą to być właściwości związane zarówno z ukształtowaniem terenu (rzeźba terenu, nachylenie, ekspozycja, analiza widoczności) jak i kształtem działki (w sposób zobiektywizowany np. współczynnikiem kształtu). Oba powyższe zagadnienia są bardzo ciekawe i na pewno doczekają się wpisów na tym blogu. Obecnie zajmiemy się czymś prostszym, czyli tytułową szerokością działki.

Prawo budowlane nie określa minimalnej szerokości działki budowlanej. W miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego możemy za to znaleźć informacje dotyczące tego parametru. Często są to zapisy regulujące zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości i określają np. minimalną szerokość frontu działki w zależności od przeznaczenia i planowanej zabudowy. Mamy także rozporządzenie “W sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie”, które ustala minimalną odległość budynku od granicy z sąsiednią działką budowlaną (np. 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy).

Podpowiem tutaj, że QGIS pozwala nam szybko zwizualizować powyższe ograniczenia na działkach poddanych analizie. Wystarczy na warstwie z naszymi działkami użyć algorytmu przetwarzania (narzędzia) otoczka i ustawić parametr odległości na wartość tej minimalnej odległości ze znakiem ujemnym (np. -4). Poniżej widoczny jest efekt narzędzia otoczka oraz dodatkowo dodana warstwa z pomiarami.

A co, jeśli musimy zmierzyć szerokość frontu kilkudziesięciu działek? Automatyzacja tego zadania, nawet przy użyciu zaawansowanego skryptu w Pythonie, jest trudna. Różnorodność kształtów działek oraz trudność w zaprogramowaniu logiki, która określi front działki i punkty pomiaru, stanowi spore wyzwanie. W związku z tym, w tym przypadku najlepszym rozwiązaniem pozostaje ręczny pomiar. QGIS znacząco przyspiesza ten proces, dzięki narzędziom do szybkiego rysowania i pomiaru linii oraz automatyzacji przypisywania atrybutów.

Jeżeli chcemy wykonać to zadanie bez użycia QGIS, to należy wyszukać interesującą nas działkę w jednym z geoportali, następnie mierzymy taką działkę za pomocą udostępnionych przez witrynę narzędzi, a później wpisujemy taką informację do właściwego wiersza arkusza kalkulacyjnego, w którym mamy zestawione transakcje. Problem z takim rozwiązaniem jest taki: 1) ręczne wyszukiwanie działek jest czasochłonne, 2) zazwyczaj nie mamy trwałego wizualnego “śladu” poprawności pomiaru, 3) trzeba przełączać się między przeglądarką a Excelem, 4) kiedy chcemy znowu przeanalizować inny aspekt działek transakcyjnych, to patrz punkt 1). Porównałem pomiar dla 100 działek ewidencyjnych. Opisaną niżej metodą to zajmuje niecałe 10 minut. Dla porównania w Geoportalu Krajowym trzeba na to poświęcić 3 razy więcej czasu.

Qgis jest programem bardzo elastycznym. Wiele zadań da się wykonać na różne sposoby. Najpierw zobaczymy wariant z wykorzystaniem funkcji aggregate(), a następnie wariant drugi z wykorzystaniem algorytmów przetwarzania (narzędzi).

Aby przeprowadzić pomiary w QGIS sposobem pierwszym wykonaj następujące kroki:

Etap 1:

Zaczynamy od przygotowania danych. Załóżmy, że mamy już warstwę wektorową ze znalezionymi działkami (np. za pomocą wtyczki GIS SUPPORT). Umówmy się, że warstwę nazwaliśmy TRANSAKCJE, a jedno z pól (inaczej atrybut lub kolumna – nazwijmy je umownie KLUCZ) zawiera unikalny dla każdej transakcji klucz – wartość. To może być nadany przez nas numer kolejny, np. 1, 2, 3… albo inny rodzaj identyfikatora, np. ID001, ID002, ID003, albo numer GUID (aka UUID). Najważniejsze, żeby był unikalny dla każdego wiersza w tabeli atrybutów (i przypomnę tu, że każdy wiersz w tabeli atrybutów reprezentuje u nas jeden obiekt, tj. jedną transakcję sprzedaży-kupna nieruchomości).

Etap 2:

Następnym krokiem jest stworzenie nowej warstwy wektorowej (może być tymczasowa, albo zapisana na dysku twardym w formacie GeoPackage). Nazwiemy tę warstwę POMIAR 1️⃣ i dodamy tylko dwa pola: KLUCZ (typ danych powinien być zgodny z typem danych użytym dla tego pola w warstwie TRANSAKCJE) 2️⃣ oraz pole SZEROKOŚĆ 3️⃣, gdzie typ danych ustawiamy na liczby całkowite (integer) 4️⃣. Ustawienie ilości znaków (Długość) możemy zostawić bez zmian. Typ geometrii ustawimy na Linia (LineString) 5️⃣, a układ współrzędnych najlepiej na EPSG:2180 ewentualnie właściwą dla badanej lokalizacji strefę układu 2000 (EPSG:2176 do 2179) 6️⃣.

Etap 3:

Wchodzimy do właściwości warstwy POMIAR i wybieramy Formularz atrybutów 1️⃣. Z listy pól 2️⃣ wybieramy pole (atrybut) SZEROKOŚĆ, a w części Domyślne zaznaczamy opcję 3️⃣ oraz wpisujemy wyrażenie $length w polu Wartość domyślna 4️⃣. To ustawienie spowoduje, że za każdym razem, jak narysujemy linię (odcinek, którym będziemy mierzyć szerokość działki), to w polu SZEROKOŚĆ automatycznie dopisze się długość tego odcinka w jednostkach mapy (w naszym przypadku w metrach).

Następnie wykonujemy dokładnie te same kroki dla pola TRANSAKCJE, z tą tylko różnicą, że w pole Wartość domyślna 4️⃣ wpisujemy poniższy kod (możemy go skopiować bezpośrednio z okienka poniżej).

aggregate(
layer:='TRANSAKCJE',
aggregate:='concatenate',
expression:= "KLUCZ" ,
concatenator:=',',
filter:= intersects(geometry(@parent),@geometry))

W tym miejscu nie będę wchodził w szczegóły działania funkcji aggregate() (gdyż zostanie jej poświęcony jeden z przyszłych postów). W tym przykładzie wystarczy jedynie wiedzieć, że pole TRANSAKCJE każdego nowo narysowanego odcinka będzie automatycznie pobierać wartość pola KLUCZ z warstwy TRANSAKCJE, odpowiadającą działce ewidencyjnej, z którą przecina się nowo rysowany odcinek. Tego typu zabieg pozwoli na późniejsze złączenie warstwy TRANSAKCJE i warstwy POMIAR w celu przypisania naszych pomiarów konkretnym działkom.

Etap 4:

W przedostatnim etapie pozostaje nam już tylko pomierzyć wszystkie działki. Do szybkiego przejścia do kolejnych działek będziemy potrzebować zainstalować wtyczkę GO2NEXTFEATUREPLUS. Po uruchomieniu wtyczki, w oknie wybieramy warstwę (Layer) jako TRANSAKCJE, a kolejność przechodzenia (Order by:) jako KLUCZ.

Teraz z panelu warstw wybieramy warstwę POMIAR, przełączamy ją w tryb edycji i wybieramy narzędzie rysuj linię, a także narzędzie przyciągania (magnes). Rysujemy pierwszą linię po całej szerokości działki (klikamy pierwszy punkt: początek linii, klikamy drugi punkt: koniec linii oraz klikamy prawy klawisz myszy, żeby zakończyć rysowanie odcinka). Teraz naciskamy klawisz F8, który spowoduje, że wtyczka GO2NEXTFEATUREPLUS przeniesie nas do następnej działki. Mierzymy następną działkę, naciskamy F8, mierzymy, F8 itd.

W poniższym filmiku możemy zobaczyć jak wygląda taki pomiar.

Etap 5:

W ostatnim etapie pozostaje nam już tylko przyłączyć warstwę POMIAR do warstwy TRANSAKCJE.

Wchodzimy do właściwości warstwy TRANSAKCJE i wybieramy Złączenia 1️⃣, a następnie znak zielonego plusa 2️⃣. W kolejnym kroku ustawiamy wartości zgodnie z poniższym obrazkiem.

Ostatecznym rezultatem naszej pracy będzie tabela TRANSAKCJE z działkami, gdzie każdej działce będzie przypisana pomierzona przez nas szerokość.

Aby przeprowadzić pomiary w QGIS sposobem drugim wykonaj następujące kroki:

Etap 1:

Przygotowujemy warstwę POMIAR (tym razem nie musimy dodawać do niej żadnych pól/atrybutów).

Etap 2:

Przeprowadzamy działania podane w Etapie 4 poprzedniego przykładu.

Etap 3:

Na warstwie POMIAR stosujemy algorytm przetwarzania Dodaj atrybuty geometrii. Efektem działania będzie nowa warstwa o nazwie: Warstwa z dodaną geometrią.

Etap 4:

Uruchamiamy algorytm przetwarzania Złącz atrybuty według lokalizacji gdzie ustawiamy parametry w polach 1️⃣ do 5️⃣ zgodnie z poniższym obrazkiem:

Podsumowanie:

W artykule przedstawione zostały dwa sposoby szybkiego pomiaru szerokości działek. Drugi sposób pomiaru jest idealny dla początkujących, gdyż charakteryzuje się prostotą i przejrzystością. Zaawansowani użytkownicy docenią możliwości funkcji aggregate(), która w wielu scenariuszach okazuje się pomocna.

Podkręć Swój QGIS: moje sprawdzone wtyczki (część 2)

Mon, 03 Mar 2025 00:00:00 +0000

Wpisem tym kontynuuję serię o przydatnych wtyczkach dla QGIS.

PLUGIN EXPORTER - za pomocą tego rozszerzenia zapiszemy listę wszystkich aktualnie zainstalowanych wtyczek do pliku konfiguracyjnego. W przyszłości, gdy zajdzie potrzeba zmiany profilu w QGIS lub ponownej instalacji programu, wystarczy uruchomić PLUGIN EXPORTER, wskazać zapisany wcześniej plik konfiguracyjny, a wszystkie wtyczki zostaną automatycznie zainstalowane. Jest to szczególnie wygodne rozwiązanie, gdy korzystamy z kilkunastu lub kilkudziesięciu wtyczek.
ARCHIWALNA ORTOFOTOMAPA - po wybraniu ikony tej wtyczki do naszego projektu zostanie dodana warstwa o nazwie Ortofotomapa Archiwalna. Do naszej dyspozycji zostanie dodany również panel z suwakiem paska czasu. Na pasku czasu ustawiamy interesujący nas rok, a warstwa Ortofotomapa Archiwalna zaktualizuje wyświetlany obraz, prezentując ortofotomapę z wybranego okresu.
LAT LON TOOLS - to wtyczka, która upraszcza zarządzanie współrzędnymi geograficznymi, oferując narzędzia do ich przechwytywania, konwersji i wyświetlania w różnych formatach. Umożliwia przechwytywanie zarówno współrzędnych punktowych, jak i zakresów mapy, warstw lub wybranych obiektów. Narzędzie pozwala również na otwieranie zewnętrznych serwisów mapowych po kliknięciu prawym lub lewym przyciskiem myszy (podobnie jak w przypadku wtyczki POWER PIN PL). Możliwe jest także uruchomienie aplikacji Google Earth Pro, jeśli jest zainstalowana na komputerze. Dodatkowo, użytkownik może zdefiniować własny odsyłacz do zewnętrznego serwisu (np. geoportalu powiatowego lub gminnego). Warunkiem jest, aby dany portal umożliwiał wyświetlanie lokalizacji mapy na podstawie współrzędnych podanych w linku do witryny.
SELECTION AS FILTER - rozszerzenie to dodaje do właściwości warstw wektorowych opcje, które umożliwiają włączenie lub wyłączenie filtrowania warstwy na podstawie zaznaczonych wcześniej obiektów. Jest to znaczące przyspieszenie pracy, ponieważ bez tej wtyczki ustawienie filtra wymaga napisania odpowiedniego wyrażenia filtrującego.

SELECTION SETS RELOADED - ta wtyczka doskonale uzupełnia wtyczkę SELECTION AS FILTER. Dzięki rozszerzeniu użytkownik może tworzyć i przechowywać zestawy zaznaczeń, które można wczytać w dowolnym momencie, co jest szczególnie przydatne przy pracy z dużymi zbiorami danych lub w sytuacjach, gdy często wracamy do tych samych zaznaczonych obiektów.

I to by było na tyle w drugiej części cyklu o wtyczkach/pluginach. Do zobaczenia w kolejnym wpisie!.

QGIS w 5 minut: jak zlokalizować działkę gdy zmienił się jej numer

Sat, 22 Feb 2025 00:00:00 +0000

Problem taki spotyka od czasu do czasu każdego rzeczoznawcę. Chcemy wyszukać na mapie działkę za pomocą wyszukiwarki (np. w Geoportalu Krajowym lub właściwym dla danej lokalizacji geoportalu powiatowym), ale nic nie znajdujemy. Szczególnie jest to problematyczne, kiedy rynek lokalny jest skąpy. Odrzucić taką transakcję szkoda, a przyjąć do wyceny bez sprawdzenia - ryzykowne. Powody takiego stanu rzeczy mogą być różne. Mogła np. nastąpić modernizacja ewidencji gruntów i budynków, skutkująca zmianą numeracji działek. W takim przypadku możemy poprosić we właściwym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej o wykaz przenumerowanych działek (lub pobrać z ich strony, jeżeli taki wykaz został udostępniony). Gorzej (dla nas) jeżeli działka uległa podziałowi albo podziałowi i scaleniu. Możemy spróbować zadzwonić do ośrodka i poprosić o informację, ale wynik to raczej ruletka. Zależy na kogo trafimy. Czasem uda się uzyskać tę informację bez problemu, a czasem usłyszymy: “a jaki Pan ma interes prawny?”, “ale nie można bo RODO”, “ale nie bo….” itp. Możemy spróbować sprawdzić zupełną treść księgi wieczystej i przeanalizować wpisy związane z tą działką (ale wynik też może nie dać oczekiwanego rezultatu).

📌 aktualizacja na marzec 2026

Uwolnienie danych z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) umożliwiło stosowanie prostszej metody niż opisana poniżej. Wczytując dane RCN z plików GML lub GPKG do programu QGIS, możemy w warstwie zawierającej działki niezabudowane odszukać konkretny obiekt po numerze działki, a po zbliżeniu widoku zobaczyć jej pierwotną geometrię. Jeśli zestawimy to z warstwą WMS prezentującą aktualną ewidencję gruntów i budynków (EGIB), uzyskamy pełny obraz sytuacji: porównanie kształtu działki oryginalnej ze stanem obecnym. Rozwiązanie to będzie oczywiście skuteczne tylko wtedy, gdy dane zostały poprawnie wprowadzone do systemu, a z jakością informacji w RCN – jak powszechnie wiadomo – bywa różnie.

Sprawdźmy więc jak możemy rozwiązać nasz problem za pomocą QGIS. Rozwiązanie poniższe polega na zbudowaniu sobie bazy wszystkich działek z terenu na którym działamy zawodowo. Bazę musimy oczywiście aktualizować co jakiś czas (raz na kwartał lub pół roku powinno wystarczyć). Zrobienie tego wbrew pozorom jest proste i szybkie.

Na Geoportalu Krajowym wybieramy Rejestry i przechodzimy do Ewidencji zbiorów i usług
Wpisujemy nazwę jednostki 1️⃣ i wybieramy przycisk Filtruj 2️⃣. W kolumnie z nazwą zbioru danych wyszukujemy dane EGIB 3️⃣ a z odpowiadającego wiersza w kolumnie usługa pobierania 4️⃣ kopiujemy link.
Przechodzimy do programu QGIS i z menu Warstwa wybieramy Zarządzanie źródłami danych. W oknie, które się otworzy, wybieramy opcje zgodnie z numeracją poniżej. W punkcie 4️⃣ wklejamy adres skopiowany z Ewidencji zbiorów. W punkcie 3️⃣ (nazwa) możemy wpisać dowolną nazwę, najlepiej krótką ale na tyle opisową, żeby łatwo rozpoznać czego dotyczy.
Po wybraniu klawisza Dodaj (a w następnym oknie Dodaj warstwy) w panelu warstw, po kilkunastu/kilkudziesięciu sekundach pobierania, pojawi się warstwa ze wszystkimi działkami z danego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej (zazwyczaj obejmuje teren całego powiatu lub miasta na prawach powiatu). Warstwa ta to warstwa usługi WFS, która umożliwia pobieranie danych wektorowych. W powyższym przykładzie (powiat Tarnogórski) zostanie pobranych ponad 120 tysięcy działek.
Teraz pozostaje nam zapisanie takich danych na dysk naszego komputera (czyli stworzenie archiwum). W panelu algorytmów wybieramy narzędzie Zapisz obiekty wektorowe do pliku. W polu obiekty wektorowe wskazujemy naszą warstwę WFS, a w polu Zapisane obiekty/zapisz do pliku wybieramy jako format zapisu “geopaczkę” czyli GeoPackage. Następnie wskazujemy miejsce na dysku i wpisujemy nazwę pliku który ma być stworzony. Pliki dla różnych powiatów będą miały zróżnicowaną wielkość. Dla przykładu: na śląsku baza działek Świętochłowic to ≈3mb, Katowic ≈32mb, a powiatu Żywieckiego ≈170mb. We wspomnianym narzędziu, dzięki opcji Wykonaj jako przetwarzanie wsadowe, możemy pobrać dane równocześnie dla wielu obszarów na podstawie przygotowanego wcześniej pliku z linkami do interesujących nas ośrodków dokumentacji. Dla przykładu, pobranie archiwum wszystkich działek dla województwa śląskiego (ok 3,5 miliona działek - 36 powiatów plus 3 gminy prowadzące samodzielnie ewidencję) zajmuje ok. 40 minut i nie wymaga w tym czasie naszego zaangażowania.
Jeżeli kiedykolwiek będziemy potrzebowali sprawdzić aktualny numer działki, wystarczy wczytać nasz plik archiwum z okresu sprzed daty aktu notarialnego, z którego pochodzi działka. Poniżej warstwy z archiwum wczytujemy warstwę WMS Krajowej Integracji Ewidencji Gruntów (KIEG) - jej adres znajdziemy oczywiście na Geoportalu Krajowym. Teraz w pliku archiwum wyszukujemy naszą działkę i ustawiamy symbolizacje tej warstwy na np. “obrys zwykła linia” lub zmniejszamy “krycie” jeżeli preferujemy zostawić “zwykłe wypełnienie”. I w ten oto sposób udało nam się zlokalizować naszą działkę oraz dowiedzieć się, na jakie działki uległa podziałowi.

Podkręć Swój QGIS: moje sprawdzone wtyczki (część 1)

Wed, 12 Feb 2025 00:00:00 +0000

Zacznę dziś kilkuczęściową serię wpisów o wtyczkach których używam w codziennej pracy. Wtyczki (inaczej pluginy) to dodatki do programu QGIS które rozszerzają jego funkcjonalność. Sam w sobie QGIS nawet bez wtyczek jest GISOWYM “kombajnem”. W panelu algorytmów przetwarzania QGIS 3 jest ponad 300 narzędzi. Jeżeli dołożymy do tego narzędzia z dołączonych bibliotek GDAL, SAGA i GRASS to otrzymujemy ich ponad tysiąc. Na szczęście rzeczoznawcy majątkowi nie muszą znać ich wszystkich. W codziennej pracy, wystarczy kilka/kilkanaście, w bardziej złożonych projektach kilkadziesiąt.

Jakby tego było mało są jeszcze wspomniane wcześniej wtyczki. Jest ich blisko 2 tysiące i ciągle powstają nowe. Skąd się biorą? Są pisane przez pasjonatów ze społeczności QGIS-a, przez firmy komercyjne, organizacje i instytucje a także w ramach projektów badawczych. Rozszerzenia do QGIS-a są zazwyczaj udostępniane w Repozytorium Wtyczek QGIS, które jest centralnym miejscem, gdzie użytkownicy mogą przeglądać, pobierać i instalować wtyczki.

Żeby dodać taką wtyczkę do programu, należy na pasku narzędzi wybrać Wtyczki a następnie Zarządzanie wtyczkami. Po wybraniu szukanej wtyczki należy wybrać przycisk Zainstaluj wtyczkę. Ikona nowo zainstalowanego rozszerzenia powinna pojawić się na pasku narzędzi, ewentualnie w menu Wtyczki (tego na pasku narzędzi) a czasami bezpośrednio w panelu algorytmów. Wszystko zależy od tego, jak sobie autor dodatku wymyślił.

Tyle tytułem wstępu i przechodzę już do konkretnych wtyczek które będą przydatne rzeczoznawcy majątkowemu przy wycenie nieruchomości.

GIS SUPPORT - to polski dodatek, stworzony przez firmę o takiej samej nazwie tj. GiS Support. Pierwszy jej moduł, który zaciekawi rzeczoznawcę to Wyszukiwarka działek ewidencyjnych. Umożliwia on wyszukiwanie działek (i pobieranie dla nich geometrii) pojedynczo (podobnie jak to działa na portalach powiatowych), z listy wielu działek (kiedy dysponujemy ich identyfikatorami i chcemy wyszukać automatycznie dużo działek) lub wielu działek przecinających zadaną geometrię. Możemy też użyć modułu Identyfikacja ULDK żeby wskazać na mapie i pobrać konkretną działkę.

Następnym modułem jest GUGiK NMT który umożliwia odczytanie wysokości nad poziomem morza we wskazanym miejscu oraz wygenerowanie profilu terenu.

Mamy też Bazę usług krajowych WMS/WFS dzięki której w łatwy sposób można wyszukać z bazy kilkaset, konkretną usługę (np. ortofotomapę, działki ewidencyjne, plany miejscowe itd) i dodać ją do projektu jako warstwę. Podobną funkcję (choć znacznie skromniejszą bazę) ma Narzędzie do szybkiego wczytywania WMTS. Pozwala ono na szybkie dodanie do mapy np. warstwy ortofotomapy wysokiej rozdzielczości, rzeźby terenu (cieniowanie) czy bazy danych obiektów topograficznych (BDOT10k).

Bardzo przydatnym jest też narzędzie Dane do pobrania w skład którego wchodzą trzy podmoduły tj. PRG - granice administracyjne (umożliwia pobranie geometrii granic województwa, powiatu lub gminy); BDOT10k Baza Danych Obiektów Topograficznych pozwala pobrać tym razem dane wektorowe dla konkretnego powiatu lub konkretnej warstwy tematycznej tej bazy (np. warstwy sieci komunikacyjnych z informacją o kategorii zarządzania drogi, klasie drogi, rodzaju utwardzenia, szerokości); NM(P)T - Numeryczny Model (Pokrycia) terenu - umożliwia pobranie rastrów z zadanego obszaru zawierających dane wysokościowe (terenu lub obiektów), szczególnie przydatnych do badania i wizualizacji ukształtowania terenu wycenianych działek lub nieruchomości porównawczych.

Ostatni już moduł Wyszukiwarka archiwalnych map Mapster to bardziej ciekawostka, niż praktyczne zastosowanie dla rzeczoznawcy. Niemniej jednak dzięki temu modułowi można szukać archiwalnych (jak sama nazwa wskazuje) opracowań kartograficznych oraz fotografii.

Jak widać ta wtyczka to iście szwajcarski scyzoryk jeżeli chodzi o funkcje. Umożliwia znaczne przyspieszenie pracy w samym QGISie, niwelując konieczność ręcznego szukania, podpinania i konfigurowania zewnętrznych usług.
MEMORY LAYER SAVER - w odróżnieniu od poprzedniej wtyczki ta działa w tle i jej działania właściwie nie widać, choć jest bardzo potrzebne. W QGIS-ie możemy bowiem tworzyć tzw. warstwy tymczasowe. Są to warstwy które tworzone są tylko w pamięci komputera i zawierają dane tylko wtedy, kiedy plik projektu jest otwarty w programie (możemy je rozpoznać po ikonie czipa po prawej stronie nazwy warstwy). Jest to wygodne rozwiązanie, gdyż nie wymaga ciągłego zapisywania warstw na dysk (szczególnie kiedy wykonujemy kolejne operacje w panelu algorytmów i powstaje wiele nowych warstw). Wystarczy, że na koniec zapiszemy ostateczną wynikową warstwę a pośrednie skasujemy. Jednak czasami w trakcie pracy, program może doznać błędu krytycznego i nastąpi niespodziewane zamknięcie programu. W takim przypadku tracimy efekt naszej pracy i musimy te wszystkie operacje wykonać jeszcze raz. I tu pomaga nam wspomniana wtyczka. Jeżeli zapisujemy od czasu do czasu projekt na dysk, to (dzięki wtyczce) zawartość warstw tymczasowych też jest zapisywana na dysk. Ponowne otwarcie projektu spowoduje wczytanie zawartości warstw tymczasowych. Można też wykorzystać ten mechanizm do zastępczego i permanentnego zapisywania zawartości warstw tymczasowych na dysku (zamiast z użyciem właściwych formatów np. geopackage). Jednak nie jest to zalecane działanie.
GEOPORTAL LOKALIZATOR - mała wtyczka, która robi tylko jedną rzecz. Otóż po kliknięciu na jej ikonę, następuje otwarcie w przeglądarce strony Geoportalu Krajowego, dokładnie w miejscu w którym aktualnie jest wyświetlana mapa w QGIS-ie.
POWER PIN PL - ta wtyczka jest bardzo podobna w działaniu do poprzedniej ale umożliwia otwieranie zdecydowanie większej ilości portali zewnętrznych. Otwiera bowiem Geoportal Krajowy, e-mapę, Geoportal2, Google Maps, Google Earth, Street View, Open Street Map i jeszcze kilka. Czytelnikowi może nasunąć się pytanie dlaczego wspomniałem o wtyczce GEOPORTAL LOKALIZATOR skoro ta wtyczka też otwiera Geoportal Krajowy?. Otóż opisywana teraz wtyczka przy otwieraniu zewnętrznych portali co prawda otwiera mapę w prawidłowym miejscu ale troszkę w innym przybliżeniu (skali) niż w oknie QGIS-a. Jeżeli komuś to nie przeszkadza to w zupełności może zrezygnować z instalacji wtyczki z punktu 3.

I to by było na tyle w pierwszej części cyklu o wtyczkach/pluginach. Do zobaczenia w kolejnym wpisie!.

QGIS w 5 minut: szerokość działki drogowej

Sat, 08 Feb 2025 00:00:00 +0000

Mój znajomy, Krystian Kwak, rzeczoznawca majątkowy i pośrednik nieruchomości, zapytał mnie ostatnio, jak w QGIS zautomatyzować analizę szerokości działki drogowej (czyli jak szybko zbadać, czy działka nie zwęża się poniżej 3m). Działek było kilka, z czego najdłuższa miała ponad 3km długości, więc sprawdzanie tego ręcznie było by dość czasochłonne.

Jednym ze sposobów rozwiązania tego problemu jest metoda półautomatyczna z zastosowaniem następujących algorytmów przetwarzania z panelu algorytmów:

Poligony na linie - algorytm ten, zgodnie z nazwą, zamienia nasz wielokąt reprezentujący działkę na zamkniętą linię, tworzącą kształt działki. Jest to potrzebne, żeby następny algorytm zadziałał prawidłowo. Nie stosujemy tu żadnych dodatkowych opcji.
Otoczka - w tym algorytmie wybieramy nowo stworzoną warstwę będącą wynikiem poprzedniego algorytmu i ustawiamy odległość na 1,5m (czyli połowę zakładanej minimalnej szerokości działki tj. 3m).

Teraz pozostaje nam tylko przybliżyć się do jednego z końców działki i używając opcji przesuń widok, “przeskanować wizualnie” czy na całej długości działki są “dziury” nieobjęte wielokątem stworzonym przez algorytm Otoczka. Algorytm ten dołożył bowiem do linii będących granicami działki bufory po 1,5m w kierunku prostopadłym do granicy działki (w każdą stronę). Miejsca w których te bufory nachodzą na siebie, są miejscami w których działka ma szerokość mniejszą niż 3m.

Mapując Wartość: QGIS jako narzędzie nowoczesnej wyceny

Tue, 28 Jan 2025 00:00:00 +0000

W branży nieruchomości funkcjonuje maksyma: „liczą się trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja”. Powiedzenie to bywa przypisywane Haroldowi Samuelowi, brytyjskiemu magnatowi nieruchomości i założycielowi Land Securities, jednej z największych firm deweloperskich w Wielkiej Brytanii. Okazuje się jednak, że prawdopodobnie nie jest on autorem tego sloganu – w roku 1926, kiedy to sformułowanie „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja” pojawiło się w reklamie nieruchomości, miał zaledwie 14 lat. Choć dokładne pochodzenie maksymy pozostaje nieznane, bez wątpienia jest to trafne i ponadczasowe stwierdzenie, które na stałe weszło do języka branży nieruchomości.

A jak się to ma do rzeczoznawców majątkowych i wyceny nieruchomości? Rzeczoznawcy określają wartość (najczęściej w podejściu porównawczym) na podstawie danych o innych sprzedanych wcześniej podobnych nieruchomościach. Dane te uzyskują bezpośrednio z aktów notarialnych lub w formie przetworzonej z odpowiednich baz danych. Zazwyczaj dane zestawione są w sposób tabelaryczny, a informacja o lokalizacji jest przedstawiona jako adres albo numer działki. Z uwagi na wpływ lokalizacji na wartość nieruchomości, konieczne jest uwzględnienie szerszego kontekstu, wykraczającego poza suche dane tabelaryczne.

W procesie tym pomocne stają się systemy GIS, czyli Systemy Informacji Geograficznej (ang. Geographic Information Systems). Pomijając szczegółową definicję, ograniczę się do stwierdzenia, że GIS łączy dane z mapami i pozwala na interpretację zjawisk oraz procesów zachodzących w przestrzeni. Rzeczoznawcy majątkowi potrzebują więc do swojej pracy narzędzi GIS. Większość z nich używa systemów, które wykorzystują GIS w różnym zakresie, takich jak Google Maps, Geoportal Krajowy czy geoportale powiatowe. Czasami takie rozwiązania są wystarczające, jednak nie oferują one pełni możliwości systemów GIS.

Inaczej jest w przypadku programu QGIS, który pozwala na kompleksową analizę różnych rodzajów map i danych przestrzennych, co jest szczególnie przydatne przy porównywaniu nieruchomości. Dodatkowym atutem jest możliwość tworzenia profesjonalnych map tematycznych i raportów, które stanowią cenne uzupełnienie operatów szacunkowych, podnosząc ich czytelność i wartość merytoryczną.

Co istotne, QGIS jest udostępniany na licencji wolnego i otwartego oprogramowania (GNU GPL), co oznacza, że jest i zawsze będzie bezpłatny, również do użytku komercyjnego. Program powstał w 2002 roku i jest stale rozwijany, co gwarantuje jego aktualność i dostęp do nowych funkcji.

Z rynkiem nieruchomości jestem związany od 2000 roku, a od 2011 roku posiadam uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. W pracy zawodowej korzystam z QGIS od wielu lat i program jest dla mnie niezastąpionym narzędziem pracy. W QGIS mogę stworzyć własny minigeoportal, łączący dane z różnych źródeł, w tym z Geoportalu Krajowego, Google Maps oraz geoportali powiatowych i gminnych. Jednym kliknięciem myszy mogę przełączać zdefiniowane widoki mapy. Na ekranie wyświetlana jest ortofotomapa z dodatkiem adresów. Kolejne kliknięcia pozwalają wyświetlić np. działki z EGIB wraz z uzbrojeniem terenu lub plany miejscowe. Jeśli chcę zobaczyć te wszystkie widoki jednocześnie, otwieram cztery okna z różnymi kompozycjami mapowymi, które synchronizują się ze sobą, gdy zmieniam pozycję na mapie.

Załóżmy, że potrzebuję informacji o cenach mieszkań na osiedlu X, a w bazie danych mam jedynie adresy lokali, bez nazwy osiedla. W takim przypadku przeciągam arkusz kalkulacyjny (np. excel) z notowaniami do QGIS, automatycznie nadaję współrzędne (na podstawie adresów), a transakcje pojawiają się na mapie w postaci punktów. Następnie zaznaczam tylko te punkty, które znajdują się na osiedlu X, i uzyskuję gotowe statystyki dla tego rejonu. Później kopiuję dane z QGIS i wklejam je do arkusza kalkulacyjnego, uzyskując bazę danych tylko dla osiedla X.

A może poszukuję transakcji dotyczących działek o wydłużonym kształcie na terenie powiatu? Ponownie, nie stanowi to problemu. Automatycznie nadaję georeferencje działkom z mojej bazy danych (tym razem kluczem jest identyfikator działki, a nie adres). W następnym kroku w tabeli z transakcjami dodaję kolumnę „współczynnik kształtu” i wprowadzam formułę, która go oblicza na podstawie powierzchni i obwodu działek. Stosuję filtr, który „wskazuje” QGIS, że interesują mnie tylko działki o współczynniku mniejszym niż Y. W rezultacie na mapie i w tabeli pozostają tylko te działki. Warto dodać, że powierzchnia i obwód działek są obliczane automatycznie przez program. I tak, zamiast spędzać godziny na wpisywaniu wszystkich działek do geoportalu i oglądaniu każdej z nich, zawężam od razu listę do tego co mnie interesuje. Innym razem mogę potrzebować informację jaką powierzchnię na działce zajmuje pas technologiczny danej sieci uzbrojenia terenu. Kilka działań w programie i gotowe.

Aby uzyskać pełny obraz analizowanej nieruchomości, czasami korzystam ze Street View, Google Earth, Geoportalu Krajowego lub e-mapy. QGIS eliminuje potrzebę ręcznego wyszukiwania lokalizacji na tych platformach, umożliwiając otwarcie aktualnie analizowanego obszaru mapy bezpośrednio w przeglądarce.

Oczywiście na pracy biurowej się nie kończy. Kiedy muszę jechać w teren, program też okazuje się pomocny. Mapę z zaznaczonymi działkami do wyceny zapisuję na urządzeniu mobilnym z GPS. Dzięki temu nieruchomości mogę łatwo zlokalizować w terenie. Po powrocie wgrywam zdjęcia do QGIS-a, dzięki czemu mogę je wyświetlić na mapie, wskazując zarówno miejsce, jak i kierunek ich wykonania. W przypadku, gdy podczas oględzin zapomniałem zmierzyć wysokość drzewa lub obiektu budowlanego, zawsze mogę wczytać chmurę punktów pobraną z Geoportalu i dokonać pomiarów na przekroju wysokościowym. Biorąc pod uwagę rosnącą rozdzielczość danych LIDAR, wiem, że dokładność takiego pomiaru nie będzie odbiegać od pomiaru wykonanego wysokościomierzem.

Zarówno wyniki przeprowadzonych operacji na danych, jak i same dane, zapisuję w pliku projektu QGIS, w tym samym folderze, w którym znajdują się pozostałe pliki danego operatu szacunkowego. Dzięki temu projekt QGIS stanowi kompletne archiwum danych i analiz związanych z wyceną, co znacząco ułatwia późniejsze odtworzenie procesu i jego weryfikację. Pracując na powtarzającym się obszarze, zamiast każdorazowo odtwarzać analizy, mogę korzystać z zapisanych projektów i je aktualizować. Pozwala to zaoszczędzić czas i utrzymać spójność danych, tworząc jednocześnie przestrzenne archiwum wycen. Dzięki temu mogę szybko odnaleźć informacje o poprzednich wycenach w danej lokalizacji.

Chociaż QGIS może nie być jedynym słusznym rozwiązaniem dla każdego rzeczoznawcy, dla mnie osobiście stał się niezwykle efektywnym narzędziem, które pozwala mi oszczędzać czas i pieniądze. Co więcej, zaawansowane funkcje analizy rynku nieruchomości oferowane przez QGIS znacząco usprawniają proces wyceny i podnoszą jakość moich opracowań.