Synergia danych przestrzennych, systemów GIS (Geographic Information System – System Informacji Geograficznej) i baz cen nieruchomości wynika z integracji i współdziałania różnych źródeł informacji – zarówno przestrzennych, jak i opisowych – oraz narzędzi analitycznych. Pozwala to uzyskać znacznie bardziej wartościowe i kompleksowe wyniki niż analiza pojedynczych danych. Dzięki wykorzystaniu GIS rzeczoznawca majątkowy może powiązać rzeczywiste transakcje z bazy cen z lokalizacją i cechami terenu, wizualizować ich zależności przestrzenne oraz badać wpływ otoczenia na wartość nieruchomości. Takie podejście umożliwia głębsze zrozumienie mechanizmów kształtowania się cen, a same wyceny stają się bardziej obiektywne, uzasadnione i oparte na danych empirycznych.

Żyjemy w czasach relatywnie łatwej dostępności danych przestrzennych. Od kilku lat mamy darmowy dostęp do wielu ich rodzajów. Możemy korzystać z różnych usług sieciowych: WMS (usługa przeglądania), WFS (usługa pobierania danych wektorowych), WCS (usługa pobierania danych rastrowych) lub po prostu pobierać gotowe pakiety danych, takie jak ortofotomapy aktualne i historyczne, numeryczne modele terenu i numeryczne modele pokrycia terenu, dane pomiarowe z lotniczego skanowania laserowego (tzw. chmury punktów), dane geometryczne działek, budynków, plany miejscowe, wydzielenia taksacyjne w drzewostanach czy informacje z Państwowego Rejestru Granic. Dane, których nie możemy pobrać, możemy przeglądać. Czasami pojedyncza gmina udostępnia grubo ponad 100 warstw tematycznych (np. Gliwice). To wszystko jest w naszym zasięgu, jeżeli tylko zechcemy po to sięgnąć.

Psychologia oporu: Dlaczego boimy się nowych narzędzi?

Żeby jednak dało się to wykonać, musimy używać systemów GIS. Prawdopodobnie większość rzeczoznawców w codziennej pracy wykorzystuje Geoportal Krajowy, Google Maps, Street View, Google Earth, geoportale gminne lub powiatowe. Jednak znacznie efektywniejszym jest użycie którejś z gisowskich aplikacji. Ja oczywiście polecam QGIS jako otwarte, bezpłatne oprogramowanie, bardzo popularne dzięki wsparciu wielu formatów danych, narzędziom analitycznym i wtyczkom rozszerzającym funkcjonalność. Jednak mamy jeszcze inne rozwiązania, zarówno komercyjne, jak i bezpłatne (np. ArcGIS, Global Mapper, GeoDa, gvSIG, GRASS GIS, SAGA GIS).

Żeby ich efektywnie używać, potrzebujemy wiedzy. I w tym miejscu zaczyna się problem. Opanowanie nowej umiejętności (na poziomie podstawowym, wystarczającym do praktycznego użycia) wymaga zazwyczaj 20–30 godzin nauki, co w perspektywie kolejnych lat pracy zaowocuje ogromną oszczędnością czasu. Choć z racjonalnego punktu widzenia taka inwestycja ma głęboki sens, w praktyce wiele badań pokazuje, że rzadko ją podejmujemy. Często blokuje nas awersja do wysiłku, skrócona perspektywa czasowa (present bias) czy niepewność co do realnych zysków. To naturalne – odczuwany koszt nauki wydaje się natychmiastowy i konkretny, podczas gdy korzyść jest odroczona i niepewna. Psychologia behawioralna pokazuje, że ludzie znacznie bardziej cenią to, co mają „tu i teraz”, nawet jeśli opóźniona nagroda jest wyraźnie większa.

📌 …

Na marginesie dodam, że skończyłem właśnie czytać bardzo ciekawą książkę dr Eweliny Nawrockiej pt. „Metody badania dynamiki cen nieruchomości w Polsce dla potrzeb wycen”. Zdecydowanie polecam tę lekturę każdemu, kto chce poszerzyć swoją wiedzę na temat metod badania zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Co mnie w książce zaskoczyło, to wyniki badań ankietowych, które autorka przeprowadziła wśród rzeczoznawców majątkowych. Większość respondentów (59,3%) odpowiedziała, że obliczeń analizy trendu czasowego dokonuje samodzielnie, 27,8% w Excelu a 9,3% w programie WALOR. Najczęstszą natomiast metodą jest analiza par sprzedaży wykorzystująca zasadę ceteris paribus (50%). Wyniki te wskazują, jak duża przestrzeń do optymalizacji procesów wyceny wciąż istnieje w naszym środowisku zawodowym.

Gdzie szukać paliwa dla analiz, czyli o bazach danych

Zacznę od oczywistej oczywistości czyli od tego, że rzeczoznawcy majątkowi, żeby wyceniać (szczególnie w podejściu porównawczym), potrzebują danych transakcyjnych. Najlepiej jakby te dane pochodziły bezpośrednio z analizy aktów notarialnych oraz analizy danych przestrzennych dotyczących nieruchomości porównawczych. Ponieważ jednak na większości rynków pojedynczy rzeczoznawca nie jest fizycznie w stanie spisać wszystkich dostępnych aktów notarialnych, musi jakoś zmierzyć się z tym problemem. Taki rzeczoznawca ma kilka dostępnych opcji:

1. Rejestr Cen Nieruchomości (RCN): Ostatnio za sprawą nowelizacji ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne głośno jest o tym rejestrze. Rejestry mają zostać udostępniane każdemu bez opłat. Mamy 380 powiatowych ośrodków dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej oraz 5 gminnych. Nie mam oczywiście wiedzy o jakości danych we wszystkich ośrodkach, jednak na podstawie moich doświadczeń mogę stwierdzić, że różowo nie jest. Jakość i zakres danych może się różnić pomiędzy ośrodkami. Jest też duża różnica pomiędzy udostępnianymi formatami plików oraz możliwościami ich dalszej obróbki. W ramach anegdoty opowiem, jak zamawiając lata temu Rejestr Cen, zapytałem miłą panią urzędniczkę, czy te ceny są wpisywane jako netto czy brutto. Pani odpowiedziała, że ona wpisuje netto, bo wie, że rzeczoznawcy tak potrzebują. Ale jej koleżanka, z którą wpisują na zmiany, to zawsze wpisuje brutto. Podsumowując, często do Rejestru Cen nie trafiają wszystkie istotne dla wyceny informacje z aktu notarialnego, gdyż często zwyczajnie system wprowadzania tego nie umożliwia albo jest to działanie zamierzone (np. brak numeru księgi wieczystej). Ja widzę w tym rejestrze pewien potencjał wtedy, kiedy wszystkie ośrodki zaczną udostępniać pełną informację w usłudze WFS. Dalej takie dane nie będą się prawdopodobnie nadawały bezpośrednio do wyceny, jednak będą umożliwiały częściową weryfikację kompletności naszych baz danych i ich poprawności. Jak to trafnie ujął prezydent PFSRM Krzysztof Gabrel w artykule „Znasz cenę wszystkiego, a nie znasz wartości niczego”: „W pracy rzeczoznawcy majątkowego rejestry cen nieruchomości stanowią bardzo istotne, ale wyłącznie wstępne źródło informacji umożliwiające odnotowanie samego faktu zawarcia transakcji”. Mogę się oczywiście mylić i będziemy mieli dostęp do kompletnych i jednolitych (niezależnie od ośrodka) danych. Jednak… mając na uwadze, że ośrodki straciły finansowanie (z wcześniejszych opłat), jakoś tego nie widzę.

2. Zakup transakcji z komercyjnej bazy danych: Dostajemy dane już przetworzone, ujęte w jednolicie ustrukturyzowanej bazie danych, często z lokalizacją na mapie. Jest to rozwiązanie wygodne, należy jednak pamiętać, że większość tych danych opiera się na Rejestrze Cen, co niesie ze sobą ryzyko przenoszenia błędów źródłowych. Inną barierą bywa koszt pozyskania dużej próby danych – przy badaniu trendów na rynkach masowych konieczność zakupu setek transakcji może być istotnym obciążeniem budżetu rzeczoznawcy. Zaznaczam przy tym, że moja ocena komercyjnych systemów opiera się na obiegowych opiniach środowiska i moich osobistych doświadczeniach opartych na dostępie testowym do jednego z systemów. W rzeczywistości procesy weryfikacji danych u tych dostawców mogą być bardziej zaawansowane, a modele dostępu dla powiązanych rzeczoznawców bardziej przystępne cenowo, dlatego zachęcam do indywidualnej weryfikacji aktualnych warunków u poszczególnych operatorów.

3. Wspólne bazy danych: Część rzeczoznawców łączy się w grupy (o mniej lub bardziej sformalizowanych strukturach), w których w ustalonych okresach czasu poszczególni członkowie pozyskują akty notarialne z podległego im obszaru i wprowadzają do wspólnej bazy danych. W zamian uzyskują dostęp do transakcji wprowadzonych przez innych członków bazy. Takie podejście nie jest idealne, jednak umożliwia pewną weryfikację danych oraz wymusza większą rzetelność przy wprowadzaniu informacji przez poszczególnych użytkowników. Zapewnia także (przynajmniej w założeniu) że transakcje są wpisywane przez profesjonalistów rynku nieruchomości, którzy wiedzą jakie informacje z aktu notarialnego są istotne z punktu widzenia wyceny. Bazy tworzone w ten sposób mają też pewne braki. Są to zazwyczaj tylko dane opisowe i brakuje im bardzo ważnego komponentu, czyli danych o lokalizacji. Brak tego komponentu powoduje, że rzeczoznawcy chcący obejrzeć dane przestrzenne tych nieruchomości muszą często ręcznie i mozolnie wprowadzać działki do SIP-ów (systemów informacji przestrzennej) gminnych lub powiatowych. Tam mogą je oglądać działka po działce, jednak zobaczenie ich równocześnie z innymi nieruchomościami porównawczymi nie jest zazwyczaj możliwe.

Od tabeli do mapy: Jak nadać danym wymiar przestrzenny?

Jeżeli chcemy efektywnie korzystać z danych o transakcjach w oprogramowaniu GIS, należy nasze dane z baz transakcyjnych połączyć z danymi przestrzennymi, czyli dodać informację o lokalizacji i umieścić nasze nieruchomości porównawcze w odpowiednim kontekście. Możemy zrobić to na jeden z trzech sposobów:

Pierwszy to geokodowanie (czyli pozyskanie współrzędnych geograficznych dla nieruchomości porównawczych) na podstawie adresu. Będzie to w większości dotyczyć nieruchomości lokalowych (ewentualnie zabudowanych, jeżeli taki adres został podany). W QGIS geokodowanie możemy zrealizować za pomocą algorytmu processingu o nazwie Geokodowanie Nominatim. To rozwiązanie korzysta z bazy adresowej OpenStreetMap. Jest ono dość wolne (1000 adresów geokoduje się ok. 15 minut), a baza nie jest odporna na ewentualne błędy w nazwach ulic, co może prowadzić do braku pozyskania części współrzędnych. Ja osobiście wolę stosować geokoder firmy Esri (producenta komercyjnego odpowiednika QGIS, tj. ArcGIS Pro). Można go użyć dzięki wtyczce All Geocoders At Once. Baza Esri jest dość odporna na błędy i około pięć razy szybsza. Niezależnie jednak od wyboru geokodera, ostatecznym efektem będzie pojawienie się na mapie lokalizacji nieruchomości w formie punktów. Początkowy efekt nie wygląda zbyt imponująco. Na mapie co prawda pojawia nam się szereg punktów, jednak nie są one specjalnie informatywne, a transakcje w tym samym budynku nakładają się na siebie, zaciemniając informację o ich ilości i cenach. I w miejscu tym wchodzą do gry bogate możliwości nadawania stylizacji w programie QGIS. Styl, który wykorzystuję na potrzeby analizy nieruchomości lokalowych, nie tylko pokazuje rozmieszczenie tych transakcji na mapie, ale także za pomocą kodowania kolorem pomaga szybko zorientować się w poziomie cen, a legenda warstwy z transakcjami sama staje się histogramem, w którym widać ilości transakcji w założonych przedziałach cenowych.

Drugim sposobem jest lokalizacja po współrzędnych. Jeżeli mamy już w naszej bazie danych współrzędne geograficzne konkretnych transakcji (bo np. uczestnicy bazy ustalają je i wpisują na etapie analizy aktów), to możemy użyć algorytmu Utwórz warstwę punktową z tabeli. Efekt końcowy będzie taki sam jak przy geokodowaniu, jednak nie musimy już używać zewnętrznej bazy danych współrzędnych, gdyż mamy te dane lokalnie.

Trzeci, najbardziej wymagający sposób, to powiązanie danych opisowych z geometrią działek. Dla wyszukania działek musimy zbudować poprawny Identyfikator działki na podstawie danych wprowadzonych w bazie transakcji. Identyfikator działki jest jej unikalnym numerem, który pozwala na jednoznaczną identyfikację oraz ustalenie położenia przestrzennego (w powiatowych bazach EGiB). Identyfikator może występować w dwóch postaciach: WWPPGG_R.OOOO.NDZ lub WWPPGG_R.OOOO.AR_NR.NDZ

Gdzie:

• WWPPGG_R – numer TERYT (WW-województwo, PP-powiat, GG-gmina, R-typ gminy),

• OOOO – oznaczenie obrębu ewidencyjnego,

• AR_NR – oznaczenie arkusza mapy (o ile występuje),

• NDZ – numer działki.

Pozyskania danych o geometrii działki możemy dokonać w wersji online (za pomocą wtyczki GIS Support) lub offline po pobraniu usługą WFS danych dla wszystkich działek (możemy też pobrać bezpośrednio plik z tymi danymi z Geoportalu Krajowego). Przerwę opis procedury w tym miejscu, bo algorytm postępowania wymaga dość dokładnego opisu kilku kroków (co może stanowić samodzielny wpis na blogu) i wymaga pliku z przypisaniem numerów TERYT dla wszystkich obrębów (np. w województwie, których może być kilka tysięcy). Dodatkowego stopnia komplikacji dodaje fakt, że naszą tabelę transakcji trzeba odpowiednio przygotować, bo przecież czasami przedmiotem sprzedaży może być więcej niż jedna działka w ramach jednej transakcji. Ponieważ obiektywnie ta procedura może być dość trudna dla osób dopiero zaczynających swoją przygodę z QGIS-em, na moich szkoleniach udostępniam kursantom plik z przypisaniem numerów TERYT dla wszystkich obrębów oraz model – praktyczne, w pełni zautomatyzowane narzędzie, które jednym kliknięciem wykonuje całą sekwencję operacji, której efektem jest pozyskanie geometrii dla wszystkich działek w bazie transakcji.

W następnym kroku pozostaje nam wczytanie wcześniej ustawionych stylizacji warstwy. Możemy równocześnie przełączać się pomiędzy różnymi stylami. Na poniższym przykładzie widać podstawowe parametry transakcji w formie etykiet oraz dodatkowe dane w podpowiedzi (tooltipie) po wskazaniu kursorem nieruchomości. Współczynnik kształtu jest liczony dynamicznie z użyciem wbudowanych zmiennych, a długości poszczególnych odcinków granicy działki oraz powierzchnia możliwa do zagospodarowania wewnątrz granicy zabudowy (przyjęto 4 m od granicy działki) są tworzone i liczone automatycznie z użyciem stylu/symbolu „generatora geometrii”. Jak widać, mamy bardzo bogate możliwości definiowania różnych stylów, a następnie możemy natychmiastowo przełączać się pomiędzy nimi w zależności od potrzeby. Oczywiście na tym się nie kończy. Po takim początku możemy nadbudowywać nasze dane transakcyjne o np. wizualizacje ukształtowania terenu, obliczenia spadków terenu, różne współczynniki kształtu, odległości od zadanych atraktorów lub repelerów. Jeżeli przygotujemy sobie modele (lub jeden super model), to właściwie dane te zostaną przygotowane w pełni automatycznie.

Zapis geometrii w bazie danych jako standard: Dlaczego warto zamknąć obieg danych?

Dobrym przykładem na to, jak domknąć proces synergii, są rozwiązania stosowane w programie, którego używamy w bazie danych Silesia, działającej w ramach Stowarzyszenia Instytut Monitoringu i Analiz Rynku Nieruchomości Silesia (IMARS). Nasza wersja programu PriceBook wyróżnia się tym, że geometrię działek pozyskujemy już na etapie wprowadzania transakcji do bazy danych. Na podstawie wprowadzonych danych o działkach aplikacja buduje identyfikator działki, a następnie za pomocą usługi sieciowej pobiera informację o współrzędnych punktów granicznych działek w danej transakcji. Aplikacja umożliwia także wizualizację takiej działki na mapie wewnątrz programu albo wywołanie jej widoku na Geoportalu Krajowym w domyślnej przeglądarce użytkownika.

Takie podejście niesie ze sobą szereg korzyści, które znacząco ułatwiają codzienną pracę:

1. Weryfikacja danych: Możliwość natychmiastowego porównania powierzchni geometrycznej obliczonej przez program z tą wpisaną w akcie notarialnym, pozwala wyłapać ewentualne pomyłki w numeracji działek czy nazwach obrębów już na etapie wpisywania danych z aktu do bazy.

2. Aktualność informacji: Geometria pobierana w dacie bliskiej zaistnienia transakcji chroni przed niespójnościami wynikającymi z późniejszych podziałów działek czy modernizacji ewidencji gruntów.

3. Uniwersalność: Zapisanie lokalizacji w formacie WKT (Well-Known Text) sprawia, że dane stają się niezależne od konkretnego oprogramowania. Można je płynnie zaimportować np. do QGIS-a za pomocą prostego algorytmu Geometria za pomocą wyrażenia i funkcji geom_from_wkt. Używając tego formatu mamy pewność, że za 5 czy 10 lat, nawet jeśli zmienimy oprogramowanie a działka dawno już nie istnieje w swojej pierwotnej formie, te dane bez problemu zostaną wczytane i wyświetlone na mapie.

W efekcie, rzeczoznawca zyskuje możliwość szybkiego dostępu na mapie do setek obiektów, bez konieczności każdorazowego przeszukiwania geoportali. To właśnie w tym punkcie teoria o synergii danych zamienia się w praktyczne udogodnienie, które uwalnia czas na to, co w wycenie najważniejsze – merytoryczną interpretację rynku.

Odczuwam osobistą satysfakcję, że miałem okazję aktywnie uczestniczyć w projektowaniu i testowaniu modułu odpowiedzialnego za pobieranie i zarządzanie geometrią działek w wersji aplikacji przygotowanej specjalnie na potrzeby naszej bazy danych. Cieszę się, że wspólnie z zespołem odpowiedzialnym za przygotowanie tego rozwiązania udało się przekuć postulowaną od dawna wizję łączenia danych opisowych transakcji z danymi przestrzennymi w spójny model pracy, który stał się nowym standardem realnie wspierającym merytoryczną stronę naszej codziennej analizy rynku.

Podsumowując, integracja narzędzi GIS z warsztatem rzeczoznawcy majątkowego stanowi istotny etap rozwoju zawodowego w procesie cyfryzacji rynku nieruchomości. Choć opanowanie nowych funkcjonalności wymaga początkowego nakładu czasu, inwestycja ta przekłada się na możliwość oparcia analiz na precyzyjnych i zweryfikowanych fundamentach przestrzennych. Wykorzystanie potencjału geometrii pozwala nadać bazom danych nowy wymiar analityczny.