W branży nieruchomości funkcjonuje maksyma: „liczą się trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja”. Powiedzenie to bywa przypisywane Haroldowi Samuelowi, brytyjskiemu magnatowi nieruchomości i założycielowi Land Securities, jednej z największych firm deweloperskich w Wielkiej Brytanii. Okazuje się jednak, że prawdopodobnie nie jest on autorem tego sloganu – w roku 1926, kiedy to sformułowanie „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja” pojawiło się w reklamie nieruchomości, miał zaledwie 14 lat. Choć dokładne pochodzenie maksymy pozostaje nieznane, bez wątpienia jest to trafne i ponadczasowe stwierdzenie, które na stałe weszło do języka branży nieruchomości.
A jak się to ma do rzeczoznawców majątkowych i wyceny nieruchomości? Rzeczoznawcy określają wartość (najczęściej w podejściu porównawczym) na podstawie danych o innych sprzedanych wcześniej podobnych nieruchomościach. Dane te uzyskują bezpośrednio z aktów notarialnych lub w formie przetworzonej z odpowiednich baz danych. Zazwyczaj dane zestawione są w sposób tabelaryczny, a informacja o lokalizacji jest przedstawiona jako adres albo numer działki. Z uwagi na wpływ lokalizacji na wartość nieruchomości, konieczne jest uwzględnienie szerszego kontekstu, wykraczającego poza suche dane tabelaryczne.
W procesie tym pomocne stają się systemy GIS, czyli Systemy Informacji Geograficznej (ang. Geographic Information Systems). Pomijając szczegółową definicję, ograniczę się do stwierdzenia, że GIS łączy dane z mapami i pozwala na interpretację zjawisk oraz procesów zachodzących w przestrzeni. Rzeczoznawcy majątkowi potrzebują więc do swojej pracy narzędzi GIS. Większość z nich używa systemów, które wykorzystują GIS w różnym zakresie, takich jak Google Maps, Geoportal Krajowy czy geoportale powiatowe. Czasami takie rozwiązania są wystarczające, jednak nie oferują one pełni możliwości systemów GIS.
Inaczej jest w przypadku programu QGIS, który pozwala na kompleksową analizę różnych rodzajów map i danych przestrzennych, co jest szczególnie przydatne przy porównywaniu nieruchomości. Dodatkowym atutem jest możliwość tworzenia profesjonalnych map tematycznych i raportów, które stanowią cenne uzupełnienie operatów szacunkowych, podnosząc ich czytelność i wartość merytoryczną.
Co istotne, QGIS jest udostępniany na licencji wolnego i otwartego oprogramowania (GNU GPL), co oznacza, że jest i zawsze będzie bezpłatny, również do użytku komercyjnego. Program powstał w 2002 roku i jest stale rozwijany, co gwarantuje jego aktualność i dostęp do nowych funkcji.
Z rynkiem nieruchomości jestem związany od 2000 roku, a od 2011 roku posiadam uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. W pracy zawodowej korzystam z QGIS od wielu lat i program jest dla mnie niezastąpionym narzędziem pracy. W QGIS mogę stworzyć własny minigeoportal, łączący dane z różnych źródeł, w tym z Geoportalu Krajowego, Google Maps oraz geoportali powiatowych i gminnych. Jednym kliknięciem myszy mogę przełączać zdefiniowane widoki mapy. Na ekranie wyświetlana jest ortofotomapa z dodatkiem adresów. Kolejne kliknięcia pozwalają wyświetlić np. działki z EGIB wraz z uzbrojeniem terenu lub plany miejscowe. Jeśli chcę zobaczyć te wszystkie widoki jednocześnie, otwieram cztery okna z różnymi kompozycjami mapowymi, które synchronizują się ze sobą, gdy zmieniam pozycję na mapie.
Załóżmy, że potrzebuję informacji o cenach mieszkań na osiedlu X, a w bazie danych mam jedynie adresy lokali, bez nazwy osiedla. W takim przypadku przeciągam arkusz kalkulacyjny (np. excel) z notowaniami do QGIS, automatycznie nadaję współrzędne (na podstawie adresów), a transakcje pojawiają się na mapie w postaci punktów. Następnie zaznaczam tylko te punkty, które znajdują się na osiedlu X, i uzyskuję gotowe statystyki dla tego rejonu. Później kopiuję dane z QGIS i wklejam je do arkusza kalkulacyjnego, uzyskując bazę danych tylko dla osiedla X.
A może poszukuję transakcji dotyczących działek o wydłużonym kształcie na terenie powiatu? Ponownie, nie stanowi to problemu. Automatycznie nadaję georeferencje działkom z mojej bazy danych (tym razem kluczem jest identyfikator działki, a nie adres). W następnym kroku w tabeli z transakcjami dodaję kolumnę „współczynnik kształtu” i wprowadzam formułę, która go oblicza na podstawie powierzchni i obwodu działek. Stosuję filtr, który „wskazuje” QGIS, że interesują mnie tylko działki o współczynniku mniejszym niż Y. W rezultacie na mapie i w tabeli pozostają tylko te działki. Warto dodać, że powierzchnia i obwód działek są obliczane automatycznie przez program. I tak, zamiast spędzać godziny na wpisywaniu wszystkich działek do geoportalu i oglądaniu każdej z nich, zawężam od razu listę do tego co mnie interesuje. Innym razem mogę potrzebować informację jaką powierzchnię na działce zajmuje pas technologiczny danej sieci uzbrojenia terenu. Kilka działań w programie i gotowe.
Aby uzyskać pełny obraz analizowanej nieruchomości, czasami korzystam ze Street View, Google Earth, Geoportalu Krajowego lub e-mapy. QGIS eliminuje potrzebę ręcznego wyszukiwania lokalizacji na tych platformach, umożliwiając otwarcie aktualnie analizowanego obszaru mapy bezpośrednio w przeglądarce.
Oczywiście na pracy biurowej się nie kończy. Kiedy muszę jechać w teren, program też okazuje się pomocny. Mapę z zaznaczonymi działkami do wyceny zapisuję na urządzeniu mobilnym z GPS. Dzięki temu nieruchomości mogę łatwo zlokalizować w terenie. Po powrocie wgrywam zdjęcia do QGIS-a, dzięki czemu mogę je wyświetlić na mapie, wskazując zarówno miejsce, jak i kierunek ich wykonania. W przypadku, gdy podczas oględzin zapomniałem zmierzyć wysokość drzewa lub obiektu budowlanego, zawsze mogę wczytać chmurę punktów pobraną z Geoportalu i dokonać pomiarów na przekroju wysokościowym. Biorąc pod uwagę rosnącą rozdzielczość danych LIDAR, wiem, że dokładność takiego pomiaru nie będzie odbiegać od pomiaru wykonanego wysokościomierzem.
Zarówno wyniki przeprowadzonych operacji na danych, jak i same dane, zapisuję w pliku projektu QGIS, w tym samym folderze, w którym znajdują się pozostałe pliki danego operatu szacunkowego. Dzięki temu projekt QGIS stanowi kompletne archiwum danych i analiz związanych z wyceną, co znacząco ułatwia późniejsze odtworzenie procesu i jego weryfikację. Pracując na powtarzającym się obszarze, zamiast każdorazowo odtwarzać analizy, mogę korzystać z zapisanych projektów i je aktualizować. Pozwala to zaoszczędzić czas i utrzymać spójność danych, tworząc jednocześnie przestrzenne archiwum wycen. Dzięki temu mogę szybko odnaleźć informacje o poprzednich wycenach w danej lokalizacji.
Chociaż QGIS może nie być jedynym słusznym rozwiązaniem dla każdego rzeczoznawcy, dla mnie osobiście stał się niezwykle efektywnym narzędziem, które pozwala mi oszczędzać czas i pieniądze. Co więcej, zaawansowane funkcje analizy rynku nieruchomości oferowane przez QGIS znacząco usprawniają proces wyceny i podnoszą jakość moich opracowań.